土地储备项目的可行性研究报告.doc

目 录 第一章 项目总论 1 1.1项目概况 1 1.2可研报告编制依据 2 1.3可行性研究报告结论及建议 2 第二章 项目背景及建设必要性 4 2.1项目背景 4 2.2项目建设的必要性 12 第三章 市场分析及建设规模 15 3.1市场分析 15 3.2建设规模 17 第四章 项目选址及其建设条件 19 4.1 项目建设地点 19 4.2项目建设条件 19 第五章 建设方案 24 5.1方案综述 24 5.2基础设施建设 24 5.3项目开发建设的基本要求 25 5.3.3土地供应方案 25 第六章 环境保护 26 6.1项目地址与环境现状 26 6.2项目建设对环境的影响 26 6.3环境保护治理方案 27 6.4环境影响评价结论 28 第七章 工程招标 29 7.1招标原则 29 7.2招标范围 29 7.3招标组织形式 29 7.4招标方式 30 第八章 机构设置及劳动定员 31 8.1组织机构与劳动定员 31 8.2建设管理 31 第九章 项目实施进度建议 33 第十章 投资估算与资金筹措 34 10.1投资估算 34 10.2 资金筹措 35 第十一章 财务分析 36 11.1财务分析原则和方法 36 11.2土地出让金收入估算 36 11.3 成本的计算 36 11.4 财务盈利能力分析 37 11.5 盈亏平衡分析 37 11.6财务综合评价 38 第十二章 社会效益分析 39 12.1土地储备对土地利用的作用 39 12.2土地储备对土地市场及地价的影响分析 42 第十三章 研究结论与建议 44 13.1研究结论 44 13.2提出建议 44 第一章 项目总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 儋州市那大城区土地储备项目 1.1.2项目建设单位 儋州市城市建设投资有限公司 1.1.3项目区域 儋州市那大城区 1.1.4项目建设内容 本项目共收储土地3宗，园地路南侧、文化路东侧两宗地，一宗北靠西部中心医院，面积498亩；一宗北靠市人民广场，面积654亩；站前地区一宗，面积910亩；一共收储面积2062亩。主要建设内容包括：（1）2062亩土地征用与安置；（2）基础设施建设（“五通一平”）：道路、给水、排水、电力、通信、场地平整。 1.1.5项目投资及资金来源 本项目开发总投资额为人民币42630.34万元。其中征地安置补偿15465.00万元, 耕地占用税1381.54万元，耕地开垦费1649.60万元，基础设施费用18852.30万元；企业管理费746.97万元；不可预见费1142.86万元；财务费用3392.06万元。 1.2可研报告编制依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 3、《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》； 4、《土地开发整理项目资金管理暂行办法》； 5、《儋州市土地利用总体规划》； 6、《儋州市国民经济和社会发展第十个五年计划及2010年远景目标纲要》； 7、国家和地方制定的其它与土地开发整理相关的法律和规章； 8、《儋州市城市（主城区）总体规划》； 9、国家和海南省现行的技术规范和定额； 10、建设单位提供的有关资料。 1.3可行性研究报告结论及建议 1.3.1主要结论 城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。本项目的建设提高儋州市政府对土地市场的宏观调控能力，实现中心城区土地资源的优化配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。 本项目的建设，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符合儋州市城市规划的要求。周边环境优越，社会公共服务设施配套齐全。项目的建设亦改善儋州市的投资环境、增加地方财政收入，促进儋州市房地产经济的发展、拉动相关产业发展、扩大内需等宏观效益方面都产生积极的作用。 经财务分析表明：全部投资内部收益率为37.4%，投资回收期为4.63年(含建设期)，项目盈利能力强。盈亏平衡点为59.4%，说明该项目具有很强的抗风险能力。 综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。 1.3.2建议 1、此项目的建设符合国家和海南省为拉动内需、稳定经济及促进房地产市场发展的有关政策。因此，建议有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各方面的条件，以使项目早日实施，发挥作用。 2、建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控制投资，规避投资方面的风险。 3、建设单位应从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩大知名度，以降低和规