世联地产中信红树湾营销策略总纲.ppt

房地产产品价值构成 从时间轴来看，房地产产品的开发的一般过程如下四个阶段 一般房地产项目可实现的价格从挖掘地段价值开始，随着时间的发展和竞争的加强，大量同质项目的堆积使得价格产生壁垒。 此时，在挖掘地段价值的基础上，人们开始更加关注产品的创新，产品可实现的旧价格体系被打破，新的价格体系开始形成。 这样，推动产品在向不同的阶段更替，但各个阶段并不是截然分开的，且前一个阶段是后一个阶段实现的前提和基础。 红树湾北区的发展阶段分析 中信红树湾北区营销策略总纲 谨呈：深圳中信红树湾房地产有限公司 报告大纲 报告大纲 A一二期总结分析－营销推广 媒体效果分析 A一二期总结分析－客户分析 对北区的启示 2006深圳豪宅市场调查 2006深圳豪宅市场调查 2007深圳豪宅市场调查 市场小结 C 北区产品分析 C 北区产品分析 项目北区户型统计 户型对比分析——御景东方 户型对比分析——纯水岸二期 户型对比分析——香蜜湖1号 户型对比分析——半岛城邦 北区规划产品特点 北区在南区的基础上产品进一步升级，向舒适型和豪华型迈进； 相较于目前市场上的高层产品，项目的附加值略显不足，后续需要增加在其他方面提升其价值。 D 目标客户分析 D 目标客户分析 D 目标客户分析 E 核心价值提炼 报告大纲 SWOT分析 实现目标的障碍 报告大纲 实现价格突破的七种办法 对于产品，已经在设计上做到目前深圳市场的高端水平，对于资源，绝版高尔夫景观是确定的、可见的。 营销上，可以从1、4、6、7四点上着手，实现价格突破。 在北区项目实现价格突破的关键在于6和7，为项目赋予品牌附加值以提升价格，同时又通过价格实现进一步提升发展商品牌，两者互惠。 营销策略总纲 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 品牌提升策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 产品增值策略 推售策略 大小户型穿插销售； 不同产品交替推售：高层-高层-公寓-高层-TH； 每批建立各自的价格标竿： 16、17栋以16栋南端255平米户型为价格标竿； 11、12、18栋以11栋为价格标竿； 13、15栋以端头310的大平面做价格标竿； TH以T8栋联排做价格标竿。 最有竞争优势的放在最后销售，实现价值最大化： 13、15栋高尔夫景观资源优势最明显，作为高层的最后一批推售 TH作为关内稀缺亲地型产品放在整体的最后销售 每一批推售时通过价格杠杆来控制各户型走势。 推售时机 推售节奏 客户积累 营销推广攻略 营销推广攻略 营销推广攻略 营销推广攻略 不同风格装修样板房： 1、纯酒店风格 2、简约风格 3、温馨居家风格 不同装修套餐展示： 1、在材料处清晰标明品牌、材质和型号 2、每套的装修标准在房间内清晰列明 3、提供详细的全套装修标准列表供客户选择 营销总攻略 产品增值策略 4、高层公共部分 豪华精装修双入户大堂（含一层和地下一层） OTIS原装进口智能化电梯及高档装修的轿厢 明亮的电梯厅，管道井及消防通道等充分考虑与饰面的融合，整个电梯厅成为一个整体 各入户门采用高档防盗实木门，配密码铜锁 玻璃窗均采用高档低幅射遮阳型Low-E玻璃、高级中空玻璃 外墙材料改变，改涂料为铝扣板或搪瓷板，提升档次 ——硬件全面更新 营销总攻略 触动开关 豪宅标签 门牌号码 提升公共部分用材的品质和制作工艺水平 营销总攻略 产品增值策略 豪宅标签 提升公共部分用材的品质和制作工艺水平 营销总攻略 产品增值策略 5、高层精装修套餐 人性化服务，为有钱无闲人士提供大师设计的户型精装修方案，供其选择； 客户选定后，负责为其装修到位，强调选材的品质和装修的工艺（如不能保证，则取消）高于客户的预期 ——硬件全面更新 营销总攻略 10栋样板层设计风格各异的4套样板房，同时作为北区高层精装修套餐标准，提供客户选择的依据； 10栋样板房展示层全精装修到位，包括大堂、电梯前室、轿厢、4套精装修房，保证用材的品质和装修的工艺，同时注意成品保护； 样板房内布设音响系统，循环播放项目及样板房介绍和背景音乐 ——硬件全面更新 营销总攻略 1、销售现场人员服务： 销售人员在保持南区销售服务意识及激情外，增加国际符号，如接电话或接持用英语打招呼；在配置上运用耳麦、电脑等 吧台、保安在礼仪、话述方面进行统一培训，在服装及配饰上体现现代的符号 2、物管服务： 多与深港等地的知名物管企业进行学习交流，加强物管人员