世联海南乐罗镇海景度假项目前期策划报告p.ppt

* 本项目可以尝试土地制度创新，让农民真正享受区域开发的增值 农业用地面积庞大，多数为农田保护区 土地出租 土地入股 土地种植 土地增收 劳动力增收 企业聘请农民就业 农民租赁设施经营 种植结构调整 种植技术提升 农田配套完善 农业-土地规模租赁 旅游-配套租赁经营 旅游-景点租赁经营 提高农产品价格 提高农产品产量 提高农产品产量 规模 种植利润 经营利润 经营利润 入股企业利润分红 土地租金提升 个人或集体 农地 集体土地 宅基地 集体建设用地 项目涉及的拆迁量大，难度极高 农村集体土地流转的试验田 土地整理 多余集体建设用地 纳入项目用地 企业减少开发成本 政府免去征地之困 农民获得土地增值 土地流转 销售 出租 入股 新农村建设用地 农田和林地72% 其他 28% 村庄：52个；人口：6.03万；居民点：5.3平方公里 初步建议 * 对项目内部的村庄进行整理，因地制宜启动“迁村并点”新农村建设 九所镇 龙栖湾村、老羊两、海坡村、中灶村、四所、罗马、坡子村、九所、十所等 黄流镇 多一、多二、尖界、怀卷、新荣、黄西、黄流、黄中、赤命、赤桃、福园、东坊等 利国镇 望楼港、榕村、辽子坡、洋上村、新安、新民、老邢园、铺村、球港、洋上等 村庄 迁村并点形成的中心村 概念性示意 新农村特点 土地利用更集约 集体收入更稳定 村容村貌更整洁 居住条件更优越 项目用地范围 中心村 中心村 * 通过新农村建设，将实现本项目高效的区域运作 项目现状条件 新农村建设 提高区域运作效率 村庄多，拆迁难度大 征地范围大，资金投入巨大 基本农田保护区比例高，置换难度大 迁村并点，整理多余集体用地纳入项目用地指标 考虑将农民集体土地以资产入股，降低资金投入 保留农田保护区开发农业旅游体验、农业旅游观光，降低置换难度 降低区域开发资金总投入 降低集体村庄拆迁难度 降低农田保护区置换数量 争取海南和国家资金支持 * 汇报内容 概述 国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素 海南旅游发展新趋势 项目发展机遇研判和市场可行性分析 龙腾湾-龙栖湾整体定位 龙腾湾-龙栖湾空间布局 区域模式 开发计划 土地增值计划 整体开发计划 近期行动计划 * 区域开发常见的三种盈利模式 区域开发 土地价值 起点 速度导向型 -追求开发效率最高 平衡导向型 -追求其他两种模式的平衡 价值导向型 -追求投入产出最大 高 低 短期 长期 * 本项目最适宜选择“平衡导向型”的盈利模式 区域开发的三种盈利模式 速度导向型 价值导向型 平衡导向型 优缺点 最佳适用条件 项目匹配分析 开发周期短 开发见效快 发挥规模效应 易于实现较高目标 土地升值潜力大 介于以上两种模式之间，追求 收益和速度的平衡 低 中 高 开发主体追求快速实现开发目标 规模化成片开发的边际效益较大 区域远期增值空间较 规模化成片开发的边际效益不高 投入资金受到限制 追求阶段内的最大收益 原因 匹配度 项目资金投入要求极高 需要大体量的拆迁安置、农田置换等 单纯追求价值不利于本项目启动开发 整体定位的实现要求抓住先机启动，价值并不是单一考虑因素 综合考虑以上因素 * 平衡导向型：土地增值计划对土地收益和开发周期的平衡影响极大 土地增值计划： 为在限定的开发周期内获得相对较高的土地收益，在不同的开发节点开发主体需要采取的关键性营销增值手法 区域开发 土地价值 起点 平衡导向型 高 低 近期 开发阶段一 开发阶段二 土地峰值点一 第一次快速增值 土地峰值点二 第二次快速增值 土地增值计划一 土地增值计划二 * 区域成功开发的最佳实践：深圳福田中心区 6000 4000 3000 2500 2000 1500 1000 500 1993 1996 1997 1998 2001 2005 投资启动 中心区主干道基本完成 投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中 中心区基础市政设施“七通一平”基本完成 成功拍卖出让一块居住用地 中心区城市公园建成； 和黄、中海、深业、居住项目开工 六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工 中心区进入高速发展期； 高交会馆正式起用； 新中心区地位已经确立； 居住项目竣工投入使用； 江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成； 购物公园 中心区进入稳定发展期； 居住项