中原广州番禺市桥祈润广场项目商业部分整合运营策略报告p年室内天幕步行街销售策划.ppt

一、商业出售部分示意及收益预计 预期1楼出售部分示意图 临街铺面每间30-100平米，总面积约13500平米，目标均价10万元/平米； （示意图粉色标注部分） 商业街铺面约每间15-50平米，总面积约8500平米，预计售价8万元/平米； 东面临河商铺建议全部出售，不会影响商业整体经营和形象； 繁华路街铺可出售街铺及主通道两边小区域铺面，但必须由开发商统一经营管理； 商业2楼出售部分示意图 二楼铺面，每间15-40平米，总面积约1800平米，目标均价5万元/平米； 二楼天幕主通道两边一线铺面，借助超市及主力店人流，商业价值也较高； 预期商业出售部分收益测算 出售 位置 主力销售 面积段 预计销售总面积 目标 均价 目标成交总额 1F（临街铺） 30-100 1350 10万 约1.35亿 1F（室内步行街 ） 15-50 8500 8万 约6.8亿 2F 15-30 1800 5万 约0.9亿 合计 11650平米 约9.05亿 二、住宅部分整体收益预计 住宅 面积 推售 面积 目标 均价 目标成交总额 60503 60503 18000（带装修） 约10.89亿 合计 约10.89亿 三、商业整体租赁收益预计 商业项目的租金主要由以下几个方面构成： 主力店租金（超市、电器），但大型主力店的租金水平相对便宜； 自持招租（百货、餐饮、娱乐），租金水平由周边市场来决定，大型 的特色商业租金普片高于周边市场水平； 自营或加盟（电影院）； 租赁策略：牺牲主力店前期的租金收益，拔高商业的档次，带旺整个商业后再通过高收益来填补主力店所损失的收益； 预期商业租赁部分收益测算 不同业态、楼层租金预测，预计营业后第三年开始，每年回笼资金维持在7000万以上。 出租 总面积 ㎡ 售价/租金 元/㎡/月 营业后第一年 营业后第二年 营业后第三年后 （按每年5%递增） 主力店（超市） 15000 50 免租一年 900 945 主力店（数码） 6000 70 252万免租半年 504 529 一楼散铺 4000 400 960万（免租半年） 1920 2016 餐饮 13000 120 936万（免租半年） 1872 1965.5 娱乐/KTV 10000 80 480万（免租半年） 960 1008 休闲饮品 3000 150 270万（免租半年） 540 567 电影院 -- 自营 300万 330 350 合计 3198万 7026万 7380万 备注：以上租金收益测算未含出售后返租部分； 预期租金收益测算 四、项目住宅商业整体收益预计 项目总体销售收益测算 出售 位置 面积段 总面积 目标 均价 目标成交总额 1F（临街铺） 30-100 1350 10万 约1.35亿 1F（室内步行街 ） 15-50 8500 8万 约6.8亿 2F 15-30 1800 5万 约0.9亿 住宅 -- 60503 1.8万（带装修） 约10.89亿 合计 近20亿 为您 ，我做到！ Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 广东中原地产代理有限公司 项目一部 营销策划组 Guangzhou 2012.07 番禺市桥祈润广场项目 商业部分整合运营策略报告 本报告沟通商业三大核心事项 项目商业规划调整建议 PART1 项目商业细部业态规划 PART2 项目租售资金回笼预测 PART3 项目商业规划调整建议 PART1 1、原商业规划图纸存在问题 存在问题1：将项目原规划的每层层高已较难满足目前很多商业业态需求，必须调整 调整方向1：一楼层高二三楼应达到5.0-5.5m层高（满足超市及百货），四五楼层高为5m，同时电影院所在位置的四五楼局部打通，层高10m（满足五星级电影院进驻要求）。 层高3.3m无法满足任何商业使用需求，必须打掉 电影院6.6m层高，达不到五星级影院招商要求 4.8m 6.6m 4.8m 4.8m 6m 超市及百货要求层高在5.5m，4.8m难以满足 存在问题2：项目原商业规划的柱距大多4-7米，较难满足超市经营需求 调整方向2：项目的结构部分需要结合主力商家的需求全部重新调整 调整方向3：商场改为两个垂直中庭位（一小一大），形成良好的南北垂直人流动线 存在问题3：中庭面积过大过