北京市物业管理示范项目考评要点.ppt

设施设备管理 设施设备维修养护计划 设施设备运行管理 设施设备维修养护 设施设备巡视检查 职员专业化管理 对外委托管理 外围事宜联络及处理 特种设备管理 设施设备检测、监测管理 报修管理 装修管理 应急事件处理 有限空间管理 安全生产管理 设施的维护与管理 建筑主结构承重结构、屋顶、外墙、外檐（采用干粘石、水刷石、拉毛外层做法的）、外挂件、楼道玻璃、落地窗、飘窗； 雨水管、上下水管、电缆、供暖、空调等各种管线； 卫生间、餐厅、浴室、设备间地面等易损、易漏容易造成影响正常使用及危险和意外伤害的部位 要完好。 每年对房屋进行的房屋安全普查，评定房屋完损等级 设施维护与管理 地下空间维修管理： 对地下空间进行有效控制、维修和管理，主要体现以下3各方面： 地下空间使用合法。符合北京市2006年152号令 安全管理 消防安全管理 地下空间着重检查通风设备、烟感装置、自动喷淋、应急照明设备及其它消防设施设备的完好状况，对于打隔断的材料必须符合相关防火安全标准。 设施维护与管理 避雷设施维护 每年春季要对防雷设施的屋顶避雷网、配电柜内避雷保护器及明装接地扁钢的每一路单元进行一次防雷检测，有相关部门的检测记录 检测即接地摇零测试，主要指标： 每一路单元接地通不通； 电阻值应≦10欧姆； 检查主系统锈蚀情况。 设施维护与管理 其他设施养护 包括路面、路牙管理和养护，特别应注意坑、洼，积水的路面 排水边沟、涵洞的畅通 对易丢易损的井盖、铁箅子、隔离栏、路桌椅、地灯、地锁等进行必要的检查 及时清掏疏通化粪池、污水管道 现场图片样例 墙体、顶板是否漏水痕迹 机房管理 值班管理 值班、操作人员应做专业培训后持证上岗。在设备运行管理区域内应采取设专人24小时不间断值班或巡视值班的值班管理模式。值班岗位要定岗、定员、定编、定责、定奖罚的五定方案。值班要制定值班表、考勤表等 值班制度明示：要求“三上墙、一备案” 值班考核纪录指值班考勤表、 设备操作程序指设备开启、关闭、转换和出现异常情况操作程序、应急处理预案指发生突发事件操作程序 三上墙，程序和预案要突出简单、易懂、程序化。 一备案：设备操作技术规范在操作台上备案 机房管理 值班记录 值班考核记录；设备运行记录；巡检维修记录；回检核实记录；材料更换记录；交接班记录、各种检测记录等。上述记录要有规定的格式、有时间、地点、位置、执行人、结果、处置、监督负责人等记录内容 防电措施 有防电操作规程； 有触电应急处置措施，要求每一个值班人员必须掌握，牢记并定期演练，在明显部位备有绝缘垫、棒、鞋、手套、高压测试器（有光、有声）、高压接地保护接线等应急防电工具和装备； 配电柜及设备应定期检查、维修漏电保护开关，外皮应定时做接零防电保护测试：电阻应≦4欧姆。 有防电保护测试记录 现场图片样例 管理制度 操作规程 应急预案 检查记录 排班表 考勤表 上岗证 机房管理 防鼠措施 按有关部门要求：“防鼠要管理有效、措施得当”，凡是有裸露橡胶、塑料等材质绝缘材料的电缆、电器设备的设备间，一律实行封闭，门应加装高60厘米的金属活动防鼠板 内部应使用专用毒鼠盒投放鼠药，投放鼠药应定量（每一毒鼠盒有编号，投放鼠药为25-50克）、定点（按设备间面积大小，确定放置毒鼠盒密度，一般每10-15平方米应在四角各放置一盒，大于20平方米的，毒鼠盒放置直线距离应在15米之内）、定时（毒鼠盒上应标明投放时间和失效时间）、记录（在电子计算机中有鼠药名称，投放数量、编号，人（畜）误食解毒的主要药物、失效日期及管理办法等）。 现场图片样例 挡鼠板 挡鼠板高60厘米 耐咬材质 粘 鼠 板 放 置 方 式 机房管理 应急照明与设备标志、标色 绝大多数设备在地下室，要求所有的设备间都要设有自动应急照明系统和夜明标志系统，地下通道设有夜明引路标志系统，设备间各设备系统应以标色加以区别，设备运行状况应加以明显标示（分：运行、关闭、检修），在总阀门、分路阀门后应标示水、气等媒质的流动方向。 设备间内一般温度控制在一5℃-40℃内 机房管理 突发事件应急预案 应急预案是一种特殊的非常规的手段来应对突发事件，所谓的预案是预先设定的系统和措施。首先突发事件应急预案应在组织上落实，应有一个权威的领导组织和一个常设监控预警部门。处理程序包括：监控、预警、处理、恢复。所有的应急系统和措施都是建立在高水平的日常管理基础之上的。坚实有效的日常管理是应急系统真正发挥作用的保证；应急系统既是平常工作的检验也是日常工作的一种反映 中控室管理 有本系统管理操作具体规定，实行24小时值班制度 建立起各控制系统运行、检测、养护管理有关规定 对领班、值班人员进行严格的筛选，