华侨城天津项目土地价值分析报告(定稿).ppt

项目基本情况 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 发展动力与潜力 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间——1、土地市场 市场机遇与价值空间——1、土地市场 市场机遇与价值空间——1、土地市场 市场机遇与价值空间——1、土地市场 市场机遇与价值空间——1、土地市场 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 供地： 未来9年，提供9平方公里土地资源 未来三年，供应1.8平方公里土地储备 2007年预计供应35万平米 2008年预计供应31万平米 住宅： 开发规模：1200万平方米 核心组团：天津站核心区、卫国道沿线、轻轨沿线 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 市场机遇与价值空间 用地条件分析 用地条件分析 用地条件分析 用地条件分析 用地条件分析 用地条件分析 用地条件分析 用地条件分析 用地条件分析 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 河文化：海河文化大于城文化，习惯了因河而有偏角的路网和建筑，对非正向朝向接受度高 洋文化：四合院与小洋楼并存的城市面貌，培育了天津客户的洋文化偏好。精致、正宗的欧式建筑风格，颇受客户青睐 重面子：看重项目立面、集中景观等“面子工程”。老人为子女购置婚房的比例高 求实惠：喜欢折扣、优惠、赠送面积等营销利益 地缘性：受血缘、地缘、亲缘、业缘影响，对现区域认同度高，但随未来市场供应变化及城市居住区外迁速度加快，对跨区置业的抗性逐渐减弱 需求放大：中、高端居住需求将逐步释放，投资型需求逐渐放量，外来客户在津居住或投资的速度加快 老龄化：天津已进入老龄化发展期，50岁以上购房客户比例将增大 理性化：客户购买需求回归理性，更看重居住舒适性和项目品质的提升 多元化：品牌开发商云集，客户需求升级更加挑剔。未来客户对产品的细节性及个性化、可识别等需求将不断提升 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 区域市场环境 销售分期 销售分期 销售分期 方案一 方案一 方案一 方案二 方案二 宏观分析——项目区位 行政区划层面：新开路项目隶属河东区，位于河东区与河北区交界处，同时距离南开区、和平区都比较近； 地理位置层面：项目靠近传统的城市核心区，紧邻内环线。 宏观分析——项目交通 项目周边路网密集，交通可达性良好 ； 项目靠近多条城市干道，内环、中环、金钟河大街、卫国道、津滨大道、建设中的东纵快速路等，可以方便快捷地到达城市其他区域； 建设中的地铁2、3号线临近本项目。 中观分析——区域规划 河东区规划了现代服务业发展的“五三三”布局。“十一五”期间，海河东岸将建成“五”个现代服务业聚集区、“三”条商务商贸发展带和“三”大类服务业； 其中新开路商务商贸发展带、嘉华商业聚集区，距离本项目最近，有利于完善项目周边的配套、增强商务商贸氛围，使整个板块的档次得到进一步提升； 项目周边未来可开发的土地非常稀少，更加凸现本项目的稀缺性。 中观分析——区域规划 天津站交通枢纽工程 距离本项目1.5公里； 集普通铁路、京津城际铁路、京秦客运专线、京沪高速铁路、城市轨道交通（地铁２、３、９号线）、公交中心以及客运集散功能于一体的大型综合项目，总建筑面积４５万平方米，为我国目前在建同类工程中建设规模最大的综合枢纽项目； 全部工程包括铁路客站、站前广场、站后广场、站后公交中心以及配套市政交通、景观等五个工程区。 京津城际铁路在2008年奥运会之前开通运营，天津站交通枢纽全部工程计划于２０１０年６月竣工 。 中观分析——区域交通 项目临近多条主干道，如新开路、狮子林大街、金钟河大街、华龙道、修建中的东纵快速路等，可达性好，方便到达城市其他区域； 地铁2号线、3号线在项目附近经过，2号线在新开路和华昌道交叉口设地铁站，3号线在华龙道设地铁站，同时在金狮立交桥西侧设地铁站 中观分析——区域配套 项目所处区域比较成熟，周边配套非常完善，有利于提升项目档次。 学校配套说明 微观分析——项目四至 项目四至：东至现状住宅小区，南至新容道，西至新开路，北至现状铁路线