厦门世联古龙·御园项目度营销策略总纲p.ppt

2014目标解析及核心问题 2014营销环境分析 3 2014营销策略 2014营销总控图 目录 CONTENTS 2013营销总结及2014营销策略 市场及竞争分析 宏观大势 营销总结 2 销售总结 如何解决客户问题 如何解决剩余产品问题 2013项目总结 1 4 * 5 宏观大势 世界经济危机持续，中国面临外需减少、缺少持续高投资水平、地方融资风险等问题，稳健的货币政策是必然 【世界经济外需下行，欧债危机恶化】 1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的动能； 2、全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象； 3、12月1日联合国总部发布《2014年世界经济形势与展望》指出：世界经济二次探底可能性大增。 【国内经济CPI居高不下，存款准备金率微调】 1、受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在； 2、在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小； 3、中国人民银行决定，从2013年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是三年来的首次下调，紧缩的货币政策出现微调，是为支持实业发展，对房地产影响甚微。 美元指数走势 CPI、GDP、货币供量变化 市场研判 库存水平上升，去化压力大 * 宏观大势 政府表示要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，通过保障房制度等手段巩固调控成果，没有放松的迹象 【政府多次强调2014年将坚持调控政策不动摇】 2013年1月26日： 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了8条政策措施，其中限购政策扩大、二套房房贷首付比例提高至60%，以及二手房交易营业税全额征收。 2013年4月13日： 召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。 2013年7月12日： 召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。 2013年10月29日： 召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。 2013年11月25日： 国务院副总理李克强在河北省廊坊市保障房建设现场座谈会上指出，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。” 市场研判 * 市场研判 【2013年2月20日厦门版国八条出台】 限购： 厦门市民限购2套房，外地市民限购1套房； 二套房提高首付比例： 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 二手交易高额征税： 个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税； 增加土地有效供应，保证保障房用地： 今年的商品住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供量，保障性住房、旧城改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%； 政策期限： 有效期至2013年12月31日。 （日前住建部已知会地方政府，对于限购政策将要于2013年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续） 宏观大势 厦门限购政策进一步压缩了御园外地客户，2014年限购将延续，本项目区域外客源有限，挖掘客户难度加大 认购日期 客户姓名 区域 职业 购买目的 2013-1-15 李达理 岛内 职员 自住 2013-1-21 骆宝忠/杨术英 岛内 职员 自住 2013-1-26 王亚娟 省外 个体 投资 2013-1-27 赵自瑞 岛内 个体 投资 2013-1-27 叶美银 城南 职员 投资 2013-1-29 钱程 岛内 个体 投资 2013-2-1 杨福在 城东 个体 自住 2013-2-8 梁长江 城东 个体 自住 2013-2-13 庄明哲 城东 教师 自住 2013-2-14 杨武漳 城东 学生 自住 2013-2-16 唐桂香/涂伟明 岛内 个体 自住 2013-2-20 庄月珠 城东 教师 自住 2013-3-4 刘志祥 老城区 个体 自住 2013-3-14 杜小丽 老城区 个体 自住 2013-3-15 吴青青 老城区 个体 自住 2013-3-16 陈钰林 岛内 个体 自住 2013-4-1 余宪章 城南 个体 投资 20