合富辉煌翰林地产蚌埠戴湖项目商业发展策略初步思考.ppt

公寓形象定位 城市菁英圈 尚层私人酒店，联手城市菁英。 品味城市菁英的展示平台 写字楼 公寓 商业 酒店 蚌埠主题式都市级综合体物业 蚌埠甲级生态写字楼 皖北首家白金五星级酒店 五星级·酒店式公寓 复合型都市休闲街区mall 定位汇总 THE END! 周边配套：项目周边商业配套设施完善，但不成熟；生活、教育、市政配套设施不完善，目前对市中心配套依赖度高。 商业配套：主要依赖华夏第一街区，宝龙城市广场区域的商业； 市政配套：目前仅有淮河文化广场、国际会展中心，距离本项目800米； 基础设施：交通干道在进一步施工完善中； 政务配套：距离市政府2公里，紧邻淮河社区管理中心； 教育配套：彩虹幼儿园等； 其他配套：老年康复医院、蚌山区人民法院、光彩大市场等。 项目初步研判：项目的辐射范围主要还是以周边的居民和产业客为主，档次上要有大的提升，另外项目必须借助自身规模上的优势，形成标杆和特色，扩大辐射范围，最大限度地吸引目的性消费群体。 SWOT 项目周边住宅人口较多可以支撑一定量体商业 周边产业客收入水平相对较高，商务宴请需求相对旺盛 北侧华夏第一街、宝龙城市广场具有的一定商业辐射力的利好 地块方正，且有较大展示面，有利于商业项目的规划建造； 本案为体量较大的综合性项目，具有一定 规模效应，有利于树立鲜明的整体项目形象。 项目与商贸集中区域有一定距离，且地铁交通站点较远 项目周边的居民的生活消费习惯及档次有待进一步提升 闵行目前的商业格局较为成熟，项目与其他成熟商圈的项目比较没有明显的优势 该区域总体规划为颛桥商业中心，伴随着 颛桥镇商业区域规划实施，中心区域整体市场预期良好； 商业业态的合理补充，将使整个项目的市场预期值提升，并与好 广场形成良好的业态互补关系，提升整体区域的商业档次及氛围； 未来区域将建成星河湾、招商雍华府等高端项目，高端的人群需要区域商业档次有所提升 目前区域形象一般，以居住功能为主，难以形成商务集聚效益 未来闵行地区还将建成龙之梦购物中心，竞争压力会随之增大。 相比闵行其他区域，颛桥镇中心商业的打造尚需经得起时间的考验 W T O S 项目SWOT分析 区域属性 四线城市 蚌埠市在房地产市场划分中属四线城市 新兴高档居住区 近年来，随着政府规划的利好，新城区高档居住区的地位日益显现 非核心区域 目前蚌埠为单中心城市，多中心格局尚未形成，核心区域仍为传统市中心淮海路 发展潜力区 规划中的城市副中心区域，城市主要发展方向，发展前景看好，商业价值潜力区 交通条件好 路网密集，多条城市主干道经过，对内对外交通方便 配套条件优 区域内商业、商务、政务、生活配套齐全，但成熟度不够 项目属性 中等规模 占地153亩，在片区属于中等规模 商业体量大 项目商业体量大，为16万方左右 昭示性好 东西主干道交汇处，项目昭示性好 政府期望值高 东海大道为蚌埠市政府计划打造的形象大道，项目沿东海大道 通达性高 项目四面临路，通达性好，利于商业客源的导入 项目属性界定：四线城市新城区之核心区潜力区、中等规模、容积率相对较高的综合体项目。 四、项目发展策略思考 核心问题解读 项目自身条件要点 项目有一定的规模优势； 地面交通便捷，连通蚌埠市各功能区间 ； 目前板块已经有一定的吸引力； 蚌埠规划“内外兼修”，开启“大蚌埠”发展时代； 区域近年发展迅速，区域前景看好； 区域商业、商务体量大，竞争激烈； 项目周边有居住、政务、产业支撑，而且小区档次较高，未来高端居住区的成熟会对商业提出了更高的要求； 外部环境要点 项目如何在融合蚌埠现有商业的同时，形成标杆的形象以及独特的业态主题，在吸引周边及蚌埠市消费群体的同时，扩大辐射范围吸引目的性消费群体前来投资和消费。 核心问题 机会 优势 威胁 劣势 发掘核心竞争力 竞争优势 区域价值：魅力新城区，蚌埠最具发展潜力区域； 物业价值：包容商业、酒店、办公、公寓等物业； 资源价值：区域高尚居住、商务、商业资源丰富，交通发达； 团队价值：实力开发商和品牌代理公司组成梦幻团队，只为超越而来； 资源挖掘 四种 模式 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 模式四：以商业为核心功能的发展模式 外因 优越的地理位置—CBD/城市中心 便利的交通条件—主干道沿线/地铁口 较大的规模—建筑面积20万㎡以上 客户（产业）支撑 —已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 地理位置—不远离城市核心区 交通可达性—主干道沿线 客户支持――商务客户 地理位置—城市核心区 交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商业气氛 内因 强制性的视觉冲击—超高层/建筑