同致行东莞市万盛广场项目营销策划报告P.ppt

租金水平排序：东城大道东城西路东纵大道东城中路东城东路 东城商业价格、销售、产品分析 第一阶段——蓄势待发，售前炒作 时间：2005.11-2006.7.30 目的：引爆市场，引起市场高度关注 营销思路 ：以“事件营销”串起“富盈品牌 + 片区前景” 营销主题：富盈品牌发展及东城片区规划 第二阶段—内部认购及公开发售 时间：（2006.8.1-2006.11） 目的：打造产品形象，实现热销 营销思路 ：以内外结合，虚实结合，大量报纸广告与现场活动促销，产品卖点集中展现 营销主题：主题式复合型酒店式服务社区展示 第三阶段—持续热销期及尾盘销售期 时间：2006.12.1-2007.3 目的：全面展示产品形象，积累客户促成成交 营销思路 ：深入挖掘项目卖点，全面展示产品优势，大量报纸广告与现场活动促销 营销主题：小区园林展示 CSBD·城市首席·上领特区 富盈·尚都国际 项目案名建议（主推） 营销推广计划 推售节奏 包装策略 营销费用估算 营销策略－－如何面对市场 营销总攻略 营销总策略 强化项目独特优势和项目特有的投资价值、商业氛围 突出楼盘主题形象、地理区位关系 重点攻击、强势突围 打造东莞市东城区 高智中高端群体创新居住模式 营销推广计划 推售节奏 价格策略 营销费用估算 营销策略－－如何面对市场 营销总攻略 营销目标 　压轴单位推出A塔、B塔剩余部分共计455套。 第二批推出，B塔4-15层（共12F），户型包括A、B（所有）、C型，A塔11-15层，户型包括A、A1、B、B1、C型，共计512套 推售节奏 第一批推出，A塔4-10层（共7F），户型包括A、A1、B、B1、C型，共计287套； 营销推广计划 营销六次攻击波 第一阶段：营销筹备期 2005年11月——2006年4月? 第二阶段：市场预热期 2006年5月——2006年7月 第三阶段：内部登记期 2006年8月——2006年9月? 第四阶段：公开发售期 2006年10月——2006年11月 第五阶段：强销持续期 2006年12月——2007年1月 第六阶段：尾盘销售期 2007年2月——2007年3月 营销推广计划 阶段划分 营销周期 攻略核心 攻略主题 第一阶段 营销筹备期 城市资源营销 展示项目的绝对优势资源，通过网络、概念宣传册、专家论坛等建立起项目ＣＳＢＤ核心区域的形象高度； 市场预热期 运用概念营销战略，深化项目的资源优势，并通过与东城区发展论坛，强调项目的地段价值； 第二阶段 内部认购期 投资价值营销 借助项目销售现场的环境，以体验营销的方式，进行相关系列主题活动，逐步深化项目的投资内涵。 第三阶段 公开发售期 生活方式营销 通过专家论坛讲座等事件扩大项目的影响力，通过情景营销的方式、强调项目在产品方面的各种亮点，细化项目的产品价值点； 热销持续期 尾盘营销期 老客户带新客户优惠方式。 营销推广事件主题： 富盈战略发展新闻发布会 万盛广场项目产品品鉴会 “开启东城片区发展新乐章”东城片区规划研讨会 营销推广事件主题： 十一秋交会产品展示会 项目开盘嘉年华会 主题式复合型酒店式服务社区展示 样板房开放 投资专家高峰论坛 营销推广事件主题： 小区园林开放、展示 样板房开放 卖点整合 项目品质 产品形态分析 产品品质深度分析 项目价值分析 投资价值论 从两表对比分析知：项目在售价为6000元/平方米，租金只有1200元/平方米/月时，项目的投资回报率为7.65%。从项目的投资回报率来看，本项目的投资前景看好。 9.57% 6000 31.36 188160 　 　 10.44% 5500 31.36 172480 　 　 11.04% 5200 31.36 163072 　 　 12.21% 4700 31.36 147392 　 　 12.76% 4500 31.36 141120 A A塔 投资回报率 售价 建筑面积 房屋总价 户型 　 租金1500元/平方米/月 租金1200元/平方米/月 7.65% 6000 31.36 188160 　 　 8.35% 5500 31.36 172480 　 　 8.83% 5200 31.36 163072 　 　 9.77% 4700 31.36 147392 　 　 10.20% 4500 31.36 141120 A A塔 投资回报率 售价 建筑面积 房屋总价 户型 　 卖点整合 项目品质 产品形态分析 产品品质深度分析 项目价值分析 城市资源占有价值论 便利交通 东城中路：14、27、47、4路 东纵大道：28、30、45、L3、L4、6、13、23、17 商业氛围融厚 东