《房地产开发项目经评价案例》及《建设项目经济评价案例》错误分析.doc

《房地产开发项目经济评价案例》及 《建设项目经济评价案例》错误分析 在经济评价中，资产负债表具有独特的检验作用。 而在《房地产开发项目经济评价案例》（下称“《房地产案例》”）、《建设项目经济评价案例》（下称“《方法与参数（第三版）案例》”）二书的各个案例中，或者删掉资产负债表，以避开检验；或者拼凑虚假数据，使资产负债“平衡”，从而掩盖其错误的评价方法，具体见以下各错误的说明： （1）《房地产案例》中案例一错误（11）、错误（14），案例二错误（12）、错误（16），案例三错误（11）、错误（14），案例四错误（8）； （2）《方法与参数（第三版）案例》案例一错误（4），案例二错误（4）、错误（7），案例四错误（3），案例五错误（7），案例六错误（6），案例十一错误（6）、错误（7），案例十二错误（15）、错误（19）。 此外，二书还均存在大量的违反“国家正式颁布的法律法规、国家标准和相关行业制定的行业标准”的差错，存在大量的基本知识性、逻辑性及语法性差错，甚至存在大量的由于马虎草率所造成的印刷差错及小学生都不应犯的简单加减乘除差错。 仅根据目前所发现的差错计算，二书的编校质量差错率就均远远超过5/10000，均属于“出版单位必须自检查结果公布之日起 30 天内全部收回”的不合格图书。 需要说明，由于学术问题不属于法律法规調整的范围，故二书中的学术性差错，包括极为明显的学术性差错在内，本文均未论及。 一、《房地产案例》中的部分编校质量差错及相应的差错率 （一）《房地产案例》中的部分编校质量错误及差错 1、前言中的错误及差错 错误（1）：国务院国发[1986]90号《中华人民共和国房产税暂行条例》、1988年9月27日国务院令第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及《方法与参数（第三版）》等均规定，出租型、自营型房地产项目除了须缴纳房产税外，在城镇使用土地的单位和个人须缴纳城镇土地使用税，在农村占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须缴纳耕地占用税。 《房地产方法》中未提及房产税、城镇土地使用税及耕地占用税，系其错误。 《房地产案例》的所有4个案例均在城镇使用土地，其中案例一、二、三包括出租房（P．14、37、88）、案例二包括自营房（P．38），故应计算房产税、城镇土地使用税。但该书前言P．2中针对《房地产方法》的上述错误仅称“税收部分增加了出租房的房产税”，实际上应称“税收部分增加了出租房、自营房的房产税、城镇土地使用税。” [说明： ①对房产税，住建部标准定额研究所（下称“定额所”）在《房地产案例》的前言P．2中称，“税收部分增加了出租房的房产税”，已经承认出租房应缴纳房产税，但仍未提及自营房的房产税； ②对城镇土地使用税，定额所在给南京律师曹××先生的回信中称，城“市”土地使用税“每平方米仅在十元以下，与开发项目的土地费用相比太小，可以不计”。 其实，城镇土地使用税不可“与开发项目的土地费用相比”。 首先，“开发项目的土地费用”计入开发建设投资（P．12、34、86、112），而土地使用税计入总成本费用，两者完全不同。 其次，纳税（缴费）人不同。缴纳“开发项目的土地费用”的是房地产开发企业；而缴纳城镇土地使用税的是将房屋用于出租或其他自营的使用土地的单位和个人。不能因为开发商缴纳了上亿元的土地费用，而一般的房屋出租人就可以拒绝缴纳几百元甚至还不到的城镇土地使用税。 第三，纳税（缴费）期间不同。“开发项目的土地费用”只在项目建设期内缴纳；而城镇土地使用税是房屋建成之后，在出租或其他自营期内每年都须缴纳。即使开发商在房屋建成后，自已将其用于出租或其他自营，也不能因其在建设期间缴了土地费用，就可以拒绝缴纳在其出租或其他自营期间内的城镇土地使用税。 可见，城镇土地使用税不应与“开发项目的土地费用相比”，而该税的纳税人、纳税期间与城市维护建设税、教育费附加的相同，并且其大小也与城市维护建设税、教育费附加在同一数量级，因此，城镇土地使用税应与城市维护建设税、教育费附加相比。不能因为缴纳了土地费用而不缴纳城市维护建设税、教育费附加，同样，也不能因为缴纳了土地费用就不缴纳土地使用税。] 该错误包括：①未考虑自营房的房产税，系违反税法的知识性差错，计2个差错；②未考虑出租房、自营房的城镇土地使用税，也系违反税法的知识性差错，计2个差错，①、②合计4个差错。 错误（2）：《房地产案例》前言P．1中称：“建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》”，“颁布”系错印，应改为“发布”，计1个差错。 2、案例一中的错误及差错 错误（1）：案例一税费率表（%）（P．6）中不包括城镇土地使用税。以上在介绍前言中的错误（1）时，对此类错误已做分析。此处系知识性差错，计2个差错。 错误（2）：在案例一租房收入与经营税金及附加估