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中国20家房地产企业“SWOT”分析 万科（000002，SZ） 　　优势 　　1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。 　　2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 　　3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 　　4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 　　5、1992、2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。 　　劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 　　机 会 　　1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。 　　2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 　　威 胁 　　绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。 保利地产（600048，SH） 　　优 势 　　1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。 　　2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。 　　3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。 4、良好的执行力将保证公司高速发展。　 劣势　1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。 　　2、经营风格偏激进。 　　机 会 　　1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。 　　2、二、三线城市化进程提速。 　　威 胁 　　保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。 中海地产（688，HK） 　　优 势 　　1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。 　　2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。 　　3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。 　　4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。 　　5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。 6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。　 劣势　 1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。 2、公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。　 机会 　　房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。 　　威 胁 　　1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。 　　2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。 恒大地产（3333，HK） 　　优 势 　　1、一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其业务从广州市快速复制到全国24个中心城市。 2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地30个城市拥有近6000万平方米土地储备，其中土地储备超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。　 3、2009年恒大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%。恒大从2009年开始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。 　　劣 势 　　1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。 　　2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。 　　3、位于江苏南通的约1200万平方米土地能否正常开发尚存在较大的不确定性。 　　机 会 　　横向整合行业资源，扩大市场份额。 　　威