jh级房地产法学第三章房地产登记春.ppt

2013年0月0日 星期0 2012年3月6日 星期二 第三章 房地产登记 内容提要：（本章 学时） 通过本章学习，了解房地产物权登记的基本理论；房地产预告登记；房地产登记责任等基本内容，掌握不动产善意取得的规定。 本章学习重点与难点： 房地产登记的公示；公信原则；房地产预告登记的效力；房地产登记机构的责任；不动产善意取得的理论根据。 第三章 房地产登记 第一节 房地产登记理论 第二节 房地产预告登记 第三节 房地产登记机构与责任承担 第四节 不动产善意取得 第一节 房地产登记理论 房地产登记：是指法律授权的权威机构，依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项活动。 内容：土地使用权，房屋所有权； 房地产登记是： 1.房地产管理的核心 2.现代房地产法律的基础 一、房地产登记的物权效力(下页) 二、房地产登记的公示、公信原则(后页) 三、房地产登记的作用(后页) 第一节 房地产登记理论 一、房地产登记的物权效力(4-1) ㈠作用： 1.房地产登记具有确认房地产物权的权属状态， 2.赋予房地产物权 ㈡房地产登记制度(主要分3类)： 登记对抗制度(契据登记制度) 登记要件制度(成立要件主义) 托伦斯制度 ㈢体现房地产权属登记制度的法律有(下页)： 第一节 房地产登记理论一、房地产登记的物权效力(4-2) ㈢体现房地产权属登记制度的法律有： 1.物权法：确认房地产物权登记生效主义是房地产物权变动的原则 2.土地管理法： 3.房地产管理法：房地产转让时 4.担保法：房地产抵押时 等等 ㈣房地产登记的例外 物权法第9条： 1.无须登记即能发生房地产物权变动的效力 2.登记是房地产物权变动的对抗条件 第一节 房地产登记理论一、房地产登记的物权效力(4-3) 【案例】 张某与王某签订房屋买卖合同，将其名下的一套房屋以52万元的价格转让。约定王某支付张某定金2万元，3个月后办理过户手续。合同订立后，王某依约支付了定金。两个月后，张某通过中介公司，将该房屋转让给刘某，刘某不知张某已与王某签订买卖合同，双方办理了过户手续。王某发现该房已卖给刘某，遂诉至法院，主张张某与刘某的买卖合同无效。 第一节 房地产登记理论一、房地产登记的物权效力(4-4) 讨论： 王某的主张能得到法院支持？王某能否取得该房屋所有权？为什么？ 张某与刘某的买卖合同是否有效？刘某能否取得该房屋所有权？ 张某是否承担责任，承担何种责任？ 第一节 房地产登记理论 二、房地产登记的公示、公信原则(2-1) ㈠公示原则 物权的设立、转移必须公开、透明，以保护长三人的利益； 物权必须符合法定的公示要件才能设：除极少数法定物权以外，多数物权的产生，都是以公示为要件的 公示方法：(原则上)采用房地产登记，动产交付的规则 登记效力：当事人达成以设定、转移物权这目的的合同后，经登记便可以产生物权设定和转移的效力。 完备的登记制度，是财产交易有序化的条件，更是物权制度赖以生存的基础。 ㈡公信原则 (下页) 三、房地产登记的作用(后页) 第一节 房地产登记理论二、房地产登记的公示、公信原则(2-2) ㈡公信原则 1.公信原则：一旦当事人变更物权时，根据法律的规定进行了公示，则即使公示方法表现出来的物权，事实是并不存在或有瑕疵，但对于依赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。 2.公信原则表现为： ⑴登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人 ⑵凡是依赖登记记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到瓮中保护 三、房地产登记的作用(下页) 第一节房地产登记理论 三、房地产登记的作用 ㈠房地产登记的物权确认作用 经过登记的房地产权利人，可以对抗权利以外任何主体的侵害。 ㈡房地产登记的公示作用 以标识房地产流转， 保护善意第三人的利益， 保证房地产交易的安全 ㈢房地产登记的管理作用 保证国家行使对房地产的审查权 第二节 房地产预告登记 一、预告登记的概念 概念：不动产预告登记是指以为保障一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记 《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 债权仅有相对效力，只能请求债务人履行，而无排他效力，容易受到伤害。 一经预告登记，受让人的请求权便了对抗第三人的效力。 第二节 房地产预告登记 二、预告登记的效力 ㈠保全效力 预告登记使债权获得物权对抗第三人的对世效力，从而使债权的实现得到保障 《物权法》第20条规定：预告登记后