南京科工园地块可研.doc

南京海峡两岸科工园地块 调研报告 二零一三年四月 前 言 根据中国交建、中交投资2013年的工作部署，“进一步加大对房地产板块的支持力度，在战略的指引下加快公司地产板块布局，进一步扩大土地储备面积，争取全年再增加超过1000亩土地储备规模”，认真贯彻和落实在南京的布局力度，以南京科工园项目为依托，超前规划地产布局，深入研究产品形态，有序储备土地，实现在区域房地产的长续经营。 中交江北公司将依托科工园项目，探索研究以土地为核心，推进一、二级联动，推动区域化经营战略，打造集团内领先“城市综合运营区域公司”的经营思路。 为此投资公司计划将收储兰溪公园周边园区内最优质地块共计2000亩作为二级开发储备用地。2013年下半年，科工园园区将完成计划储备用地中首两宗二类居住用地的整理，实现挂牌上市，净用地面积280亩左右。中交江北公司建议投资公司摘得此宗用地，为在南京启动首次城市综合运营试点工程拉开序幕。若成功收储则可开展一、二级联动的经营思路。介于上述情况，结合我司一年半以来在当地一级开发过程中对房地产市场和区域的认知，分析和评估现场宗地条件，特撰写此项目可行性研究报告,以供投资公司决策。 目 录 前 言 2 第一章 项目背景 1 1.1项目实施政策背景 1 1.2项目实施的战略背景 1 1.3项目实施的合作背景 1 第二章 项目简介 3 2.1科工园项目位置 3 2.2科工园规划分析 3 2.3科工园实施情况 4 2.4项目地块条件分析 4 2.5项目地块指标 6 2.6项目地块开发优势 7 2.7项目合法合规性 8 第三章 项目投资模式 9 3.1项目公司的成立 9 3.2项目地块的取得 9 3.3出让金的缴纳 9 第四章 南京城市介绍 10 4.1南京简介 10 4.2城市总体规划 10 4.3城市政策发展方向 11 4.4城市宏观环境分析 12 4.5房地产与城市经济发展关系 13 第五章 浦口区介绍 14 5.1浦口区简介 14 5.2区域规划发展战略 14 5.3浦口区经济发展 15 5.4未来发展机遇和挑战 17 第六章 土地及房地产市场分析研究 20 6.1南京市土地市场 20 6.2南京市房地产市场分析 21 6.3区域土地市场分析 23 6.4区域房地产市场分析 27 6.5市场研究总结 35 第七章 项目定位分析 36 7.1项目SWOT分析 36 7.2项目总体定位 39 7.3项目产品定位 39 7.4项目客户定位 40 7.5项目价格定位及涨幅 41 第八章 项目开发方案及投融资计划 42 8.1项目开发方案 42 8.2项目资金筹措 42 8.3项目投融资计划 43 第九章 项目经济效益分析 44 9.1地块技术经济指标 44 9.2建设及销售方案 44 9.3项目成本分析 45 9.4项目利润情况 45 9.5项目财务评价指标 46 9.6项目敏感性分析 46 9.7结论 46 第十章 项目优势分析 48 第十一章 项目风险分析 50 第十二章 结论 51 项目背景 1.1项目实施政策背景 南京历来有江苏省省会、六朝古都、区域科教文化中心等多个定位。总体来看，改革开放30多年来，南京中心城市功能不断加强，但受发展阶段和行政体制等因素的影响，这些功能受到很大局限。 2010年6月，国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》。根据规划，沪宁线将成为“世界级城市群”主轴线，南京被定位为长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户、25个长三角城市中唯一的科技创新中心。 1.2项目实施的战略背景 根据投资公司房地产投资板块的区域战略布局，未来将加大一、二线城市的布局力度，加大城市综合开发与房地产的协同发展力度，以珠海、汕头、天津、连云港、南京科工园等项目为依托，超前规划在相关城市的地产布局，深入研究产品形态，有序储备土地，实现在相关区域房地产的长续经营。 1.3项目实施的合作背景 在中交建设与南京市政府签订《战略合作框架协议》的背景下，海峡两岸科工园土地一级开发项目由南京江北城市开发有限公司于2011年6月参与负责实施。经过一年多的合作，双方理顺了合作关系，进一步明确了开发思路。首期开发预计将在2013年6月底基本完成，预计三季度对整理地块进行挂牌出让。 我方在一级开发过程中，理顺了与政府、国土局、财政局等多方关系，对南京市土地、房地产的政策和市场有了深入的了解。为了配合投资公司在房地产板块的投资发展战略，拟与政府协商，通过合法合理手续，对科工园首期出让地块进行进一步规划开发。 项目简介 2.1科工园项目位置 南京市海峡两岸科工园位于浦口区，北侧紧邻老山国家风景区，南侧与江北副城开发中心-浦口新城相邻，西侧距桥林新城三公里，东侧紧邻江浦街道建成区。三桥连接线从项目