02国外住房保障借鉴思考-20100803.ppt

4）住房保障相关名词 住房在本质上是属于私人所有的“基本消费品”，是以数倍于家庭收入的高昂代价换来的耐用品，对住房需求的满足能为普罗大众的生活质量带来大幅度的改善。无论是在发达国家，还是在主要发展中国家，住房市场是住房体系的基础和主体。 4）住房保障相关名词 公共住房又称补贴住房，是指由中央或地方政府建造、资助、拥有或管理的面向低收入家庭的低租金住房，以及有公共部门补贴的面向中低收入家庭的廉价住房。 公共住房补贴是由政府提供的激励方式，它通过降低机会成本或增加潜在收益，促使目标市场中的消费者和生产者去做某些在没有获得补贴时不愿意做的事情。 国际上有社会住房、工人住房、非盈利住房、可支付住房、低收入住房、廉租房、经济适用房、公屋/居屋、国宅等各种称呼。有的经济适用房可以租、可以卖，还可以租一部分、卖一部分等很多形式。 公共住房政策是国际上的通行概念，是政府公共政策的重要组成部分。现代意义上的公共住房政策始于19世纪末20世纪初，是主要西方国家为解决在工业化和城市化进程中出现的居住权严重不平等问题，为维护社会稳定发展，而采取旨在改善和提升全体居民居住条件的一系列制度安排和政策措施。 从实践的角度看，公共住房政策的本质是政府对住房市场的干预，基本着眼于没有能力（或无完全能力）通过市场解决住房的中、低收入群体。 公共住房政策的基本理念和必要性的认识： 第一，住房是人类生存的必需品,基本居住条件是人的基本生存条件的重要组成部分。 第二，住房市场存在市场失灵或私营部门无法提供社会所需要的住房产品的情形，特别是无法提供满足低收入居民需要的住房产品与服务的情形。 第三，住宅具有较强的外部性，具有一定的准公共产品性质。 第四，实施住房公共政策是政府实现社会稳定目标的重要手段，是民生工程的重要组成部分。 4）住房保障相关名词 住房保障是政府公共住房政策中的重要组成部分，而且主要是我国使用的概念。是针对无能力完全依靠市场机制解决住房问题的家庭或社会群体，而形成的一系列制度安排和政策。主要是为低收入住房困难群体提供适当的住房救济或援助，解决他们的基本居住问题，实现“住有所居”。 美国政府保障资金来源 （1）联邦政府的财政拨款 美国公共住房主要由财政投资建造。每年由联邦政府、州政府和县政府预算专项资金，三级分别拨款，构成住房补贴的资金来源。其中资金来源最大的是联邦政府。对满足条件的私营发展商和住房消费者的补贴也主要是财政资金。如税金信用证计划中，政府对私营发展商的财政补贴达30亿美元。 （2）政府金融机构 美国政府设有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。这些机构的主要职能是为放款协会提供贷款二级市场，为买房提供抵押贷款保险和资金。 （3）私人金融机构 美国房地产金融发达，各种金融机构如储蓄放款协会、互助储蓄银行、贷款协会等都经营房屋抵押贷款，积极地参与住房建设。 美国的住房保障机构 美国住房保障的主管部门可以分为联邦和县市两级。1965年联邦政府专门设立了住房和城市发展部（US Department of Housing and Urban Development）。其主要目标是扶持和帮助低收入家庭解决住房困难，兼顾城市的发展建设。 在地方一级，全国各个县市都设有地方住房管理局，共计约3300个。其主要职能是全权负责本地区公共住宅的开发、建设、管理。 新加坡保障机构 住房保障的主管部门 建屋发展局是1960年新加坡政府根据《住房发展法》建立的，它是新加坡公共租房发展的惟一权威机构。其宗旨是“提供人民负担得起的优质住屋，开发市镇并注入新活力，促进社区发展。”其主要职能包括： -帮政府实施五年建屋计划 -制定住房发展规划、征收建房用地、选择建筑材料、组织建设施工 -出租、出租和维修管理组屋 -其他与改善居民居住条件有关的全部业务 有雇员4000人，分为开发建设、物业管理等四大运营集团 三、政府在住房保障中的作用 政府主导 制度供给 整合公共资源 中央政府与地方政府的共同参与 总体趋势是地方政府的责任、投入增加 政府作用评价 政府住房预算开支水平占GDP的比重 包括住房补贴、住房投资或投资补贴、各种税收优惠及社会按揭保险等住房开支项目。此外，各国政府还有一些隐性补贴政策，如低于市场价格的土地供给，为中低收入居民购房或住房投资者提供的无偿担保等，这些支出一般不纳入政府预算开支。 国际经验表明，政府的住房预算开支一般不超过GDP的2％，大部分国家在1％左右。 四、国外住房保障启示 1）住房保障目标明确 2）住房保障管理法制化 3）住房保障方式多元化 4）住房保障运作科学化 5）住房保障组织体系化 5.2 韩国住房