以财务成果为导向—财务视角的经营决策.ppt

核心原则 公建配套成本按项目所有的受益方进行分摊； 有收益的公建配套，其不能被收入覆盖掉的成本也需要分摊至其他可售业态中去。 经营事项的税务影响 学校幼儿园做到在报建前进行测算并明确方案： 对于盈利项目，学校幼儿园的收益一般情况将小于对项目土增税与所得税的节税效益，应选择明确为无产权公建，移交业主，分摊成本至可售住宅； 对于微利项目，学校幼儿园的收益有可能大于对项目所得税的节税效益，可以选择明确为商业属性，自持经营； 对于亏损项目，无抵税效益，尽量持有。 管理费用的分摊方案前置考虑： 同一地区公司不同项目，有盈有亏，费用在盈亏项目间的调剂，将对所得税清算有利。 考虑时间价值 集团对不同付款方式的回款时间要求：(1)首付、分期、一次性，按约定时间；(2)按揭，认购后75天；(3)公积金，认购后240天。 以回款作为定价的依据，不以表面价格作为依据 考虑边际税负的影响 避免对客户产生负导向， 合理拉开不同方式的价格差异度，特别是公积金付款的价格差异梯度 财务视角：以动态利润来看，低首付策略相当于直接折扣。 合理支持、有区别采用“低首付策略” 避免同时低价、又分期的方式；需对价格和回款有所取舍。 从财务视角看待存货去化 微利时代对存货的要求：保证高去化率！ 困难存货的去化在项目决策阶段就要制定销售方案 以财务成果为导向 ——财务视角的经营决策 行业静态利润指标的趋势 地产行业利润趋势——行业盈利水平逐年下降 目前拿地决策的新项目：利润率平均 在5%-10%之间 备注：数据取自万科报告中A股平均销售净利润率 5 2018预期 利润指标的构成——静态利润 因素 配比 收入 100.0% 成本 70.0% 毛利润 30% 营业税 5.6% 土增税 2% 营业利润 22.4% 销售费用 2.5% 管理费用 2.5% 财务成本 4.0% 所得税 3.3% 净利润 10.0% 弹性因素：1、资金周转速度 2、融资利息成本 弹性因素：价格的溢价 营业税、土增税构成流转税负 静态利润的影响因素之一：收入 价格的敏感性 价格非常敏感的产品，通过小幅降价即可带来销售量的增加； 价格不敏感的产品，降价就不是好的促销手段、只能损失利润。 支付能力的敏感性 对价格不敏感的客户，对支付节奏更关注，此时“低首付”使用财务杠杆的策略将更吸引客户。 取舍 关系 收入=价格*量 从财务的视角看，在一定量的基础上守住价格； 在合理价格的基础上争取更大的销量。 项目定位与配置标准确定后，成本是相对刚性的 成本控制的基础 ——控制合理的配建档次 ——控制适合的配套规模 静态利润的影响因素之二：成本(1/4) 从财务视角看成本 先算账后投入，确保投入有效 算账的口径从管理的角度出发 成本的投入必须有产出， 不然就是无效的投入。 核心的原则：分摊结果应能合理反映不同产品占用的土地资源的多少及优劣，便于集团评判断不同产品的成本投入水平，以合理制定销售价格以及销售经营策略。 土地成本分摊 ——摘自《内部管理口径项目成本费用的分摊办法》： 关注管理口径的成本确认与分摊 静态利润的影响因素之二：成本(2/4) 1、土地成本的分摊首先根据不同产品形态按占地面积进行分摊。 2、不可售的配套设施不分摊土地成本。 3、地下部分的面积不分摊土地成本。 大型的公建配套如学校、幼儿园、医院，按受益的原则分摊到项目的成本中。个别项目学校、幼儿园虽可以办理产权，但鉴于商业价值较低，其相应的成本在管理口径上仍按受益原则全额分摊到地上可售住宅面积中； 公建配套成本分摊 ——摘自《内部管理口径项目成本费用的分摊办法》： 静态利润的影响因素之二：成本(3/4) 关注管理口径的成本确认与分摊 投入 成本 回报 价值 平衡 如果长期没有回报的价值，不能以集团持有大量资产作为提升住宅部分销售量依靠 核心原则： 商业等持有物业投入的无效地价、无效成本，需要在住宅中进行分摊； 不能去化的可售车位成本需要在住宅中进行分摊。 关注管理口径的成本确认与分摊 ——持有性商业及可售车位的成本分摊 静态利润的影响因素之二：成本(4/4) 房地产企业涉及税种 1 企业所得税 2 营业税 3 城市维护建设费与教育费附加 4 土地增值税 5 契税 6 城镇土地使用税 7 房产税 8 印花税 利润*25% 在日常情况下，实行预征，核定利润率为15%，乘以25%的税率 流转税：营业收入的5.6%（营业税5%+附加约0.6%） 不管项目盈利与否，都要预征