发挥信托制度优势促进房地产业健康发展-中国信托业协会.PDFVIP

信托业务与市场 发挥信托制度优势 促进房地产业健康发展 中诚信托有限责任公司 邓红国 我国房地产市场经历十余年高速发展后，受 2008 年以来金融危机以及宏观调控 政策的影响，发展增速有所放缓。由于行业的高度关联性以及我国城镇化进程加快 等积极因素的影响，房地产业将继续在国民经济中占据重要地位，宏观调控政策的 根本出发点仍在于规范和引导行业健康、持续发展。随着信贷政策的收紧，房地产 业融资多元化的需求十分迫切, 房地产信托开始发挥更加重要的作用。 一、加快发展房地产信托的积极意义 自 2003 年以来，房地产信托业务开始兴起，也已成为多家信托公司的支柱业务 之一。特别是 2010 年以来，房地产信托业务发展势头迅猛。截至 2010 年 6 月底， 新增房地产信托产品规模已达 1407.49 亿元，累计总额 3153.63 亿元，占全行业信 托财产总额的 11.35%。信托的独特制度优势以及灵活的产品设计在丰富房地产业融 资渠道、配合宏观调控政策等方面起到重要作用。 （一）有利于落实宏观调控政策，促进我国住房保障体系的建设 2010 年 4 月开始的新一轮房地产宏观调控，从坚决遏制不合理住房需求、增加 住房有效供给等方面采取了一系列措施，特别是在增加土地和住房有效供给、加快 保障房建设等方面力度很大。一直以来，我国房地产信托产品业务重点都集中于住 宅市场，而且在廉租房、经济适用房等政策性住房建设领域也屡有创新。因此，通 过引导和加快运用于住宅领域的房地产信托发展，也契合了房地产调控的需求，有 利于促进住房保障体系的完善。 （二）有利于我国房地产金融体系潜在风险的化解 目前，我国房地产企业高度依赖银行信贷单一间接融资渠道，80% 左右的土地 购置和房地产开发资金，都直接或者间接地来自银行贷款。随着国家对房地产信贷 政策的收紧，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链断裂，风险就会暴露， 银行的不良资产将大幅度上升，进而可能危及整个金融体系的安全。通过发展房地 221 2010年中国信托业峰会征文集 产信托这一直接融资工具，不仅能够优化融资结构，而且可以有效避免房地产行业 波动给金融体系造成的冲击。 （三）有利于促进我国房地产行业的健康发展 目前，我国房地产业依然处于初级阶段，房地产企业规模小，资本实力弱，企 业专业化程度较低，资产的利用效率不高。通过发挥信托在财产管理中的专业优势， 组织专业的管理公司和专业队伍进行物业资产的投资、运作管理，可以有效提高物 业资产的利用效率，也能改变目前房地产企业重开发、轻经营的弊病，促进房地产 行业的健康稳定发展。 （四）能够为投资者提供良好的金融理财产品 经过近几年的发展，房地产信托产品以其严谨的风险控制、极低的违约率、稳 健的收益水平在投资者中形成了良好的口碑。与股票、基金、债券等金融投资产品 相比，房地产信托在风险和收益的匹配方面具有独特优势。因此，加快房地产信托 业务的发展，可以更好地满足居民多样化的投资需求，为保险、社保和企业年金等 长期性资金提供更丰富的投资选择，拓宽居民财产性收入的渠道来源。 二、目前房地产信托市场的创新动向 在发展初期，信托作为房地产企业传统融资渠道的重要补充，以项目贷款融资 方式为主。其后，市场上出现股权投资、权益投资、组合运用等不同类型的房地产 信托产品。特别是到 2007 年以后，信托监管新规着力引导信托公司走向专业化资产 管理的道路，房地产信托业务也由单纯的融资型向投资管理型转型，以主动管理、 组合运用、基金化等为重点发展。综合来看，近年来房地产信托的创新主要表现在： （一）信托财产由单一资金向多种类型财产和财产权发展 房地产信托业务发展初期，以资金信托为主。委托人将其合法拥有资金交付给 受托人设立信托，受托人根据约定将资金贷款给房地产开发企业使用，通过收取利 息获得信托收益。随着信托市场的不断发展，目前房地产信托产品涉及的信托财产 类型已经不再局限于资金，债权、股权等财产和财产收益权等已经作为新的信托财 产类型出现在房地产信托业务中