我国旅游房地产理性发展的思路分析（彭慧，叶剑平-AsRES.PDFVIP

我国旅游房地产理性发展的思路分析 （彭慧，叶剑平中国人民大学土地管理系 100872 ） 摘要：近年来，我国国民生活水平提升和休假制度改革培育了大规模的度假旅游市场， 由此催生了以旅游为目的的房地产开发、经营和销售模式。我国的旅游房地产是在借鉴国外 分时度假成功经验的基础上，结合国内实际情况逐渐成长起来的。作为旅游业和房地产业的 完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性，既满足了旅游度假者的游憩 需求，又为部分投资置业者提供了新的投资渠道，成为房地产领域内的新亮点。但因制度层 面、管理层面、消费层面等几个层面多种因素的制约，我国旅游房地产的发展也存在着诸多 障碍和局限，规模和影响一直不大，发展相对缓慢。本文就基于中国的国情，在界定国内旅 游房地产概念分类、全面分析其成长历程及制约因素的基础上，从法律保障、信托机制、规 划限制、产品设计、市场开拓等方面提供一些思路建议，以实现国内旅游房地产的理性发展， 充分发挥其在国民经济和人民生活中的积极作用。 关键词：旅游房地产 制约因素 理性发展 思路建议 自1999 年《全国年节及纪念日放假办法》实施以来，我国已经初步落实了 每年三个“黄金周”的休假制度。与此同时，伴随着国民经济的持续快速增长， 居民的收入水平和消费能力都有了较大提升，随之而来的是我国旅游产业的迅速 成长壮大。从 1999 年“十一黄金周”的旅游接待 4000 万人次、旅游收入 141 1 2 亿元 ，到2007 年“五一黄金周”的旅游接待1.79 亿人次、旅游收入736 亿元 ， 国内旅游度假市场迅速膨胀。在市场规模扩张的同时，旅游产业链也在不断延伸， 部分建设项目直接或间接为旅游产业服务的房地产业也被牵动，二者融合发展形 成的旅游房地产在我国应运而生。 1. 旅游房地产的概念界定及分类 1.1 旅游房地产的概念 旅游房地产属国内提出的概念，在国外严格来说并无此固定词汇，较为常见 的相近概念为“分时度假（timesharing ，又称vacation ownership ）”，是指购买一 定时段度假房产的使用权，这一时段通常是一周[1] 。通常的做法是将一处住宿设 1 数据来源：王兴斌. 中国休闲度假旅游的必由之路：从“黄金周”到带薪休假[J]. 旅游学刊, 2002, 17(4): 51-55. 2 数据来源：《2007 年“五一”黄金周旅游统计报告》 /news_detail/newsshow.asp?id=A2007581710546185452 1 施的住宿单元每年的使用期分为52 周，将其中的50～51 周分时销售给不同的消 费者，剩余的1～2 周用于房产设施的维护。一个标准单位的分时度假产品即为 在约定的年限内（通常为20～40 年）每年在住宿单元中住宿一周的权利，并可 以通过分时交换系统与位于其他地域的住宿设施的度假时段进行交换。国内旅游 房地产与分时度假概念范畴有所不同，但目前尚无统一的权威界定，较为流行的 观点是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现 了旅游功能[2] 。有学者将旅游业和房地产业的结合称为景观房产，是指在房产开 发过程中以景观为主要卖点的建筑，多为伴随旅游区的开发而出现的旅游房产 [3] 。亦有学者从不同层次界定了狭义、中义和广义的旅游房地产，狭义旅游房地 产仅指旅游住宿设施，中义指旅游住宿设施和和旅游非住宿设施（包括人造旅游 吸引物、旅游娱乐设施和旅游商用设施），广义旅游房地产则在中义的范畴基础 [4] 。综合业界观点， 上再涵盖其他旅游服务设施（如旅游区域内的公共基础设施） 本文认为国内的旅游房地产是指与旅游产业直接关联的房地产开发项目，可以分 狭义和广义两个层次，狭义旅游房地产主要指酒店、公寓、度假村、私人度假房 产等各类旅游住宿设施，广义旅游房地产包括两类，一类是直接作为旅游吸引物 而开发的房地产项目，如主题公园、景观建筑等，另一类则是为旅游产业服务的 配套房产设施，包括旅游住宿设施、旅游商用设施、旅游娱