我国期房预售制度的改革方向-中国农业银行.PDF

研究与思考 2012 3 3 2012 9 5 2012 3 3 2012 9 5 第33期（总第33期） 99月55日 我国商品房预售制度演变及银行对策建议 我国商品房预售制度演变及银行对策建议 我我国国商商品品房房预预售售制制度度演演变变及及银银行行对对策策建建议议 期房预售制度在我国房地产市场的快速发展中发挥了 重要作用，但预售制度的弊端也逐渐显现，从2003年起有 关部门就曾建议取消期房销售。近期，市场传言北京市将试 点取消预售制度，一度给房地产市场带来不小冲击。期房预 售短期内不可能完全取消，但会进行完善和修正，商业银行 对此应该提前应对。 一、我国期房预售制度的发展历程 一、我国期房预售制度的发展历程 一一、、我我国国期期房房预预售售制制度度的的发发展展历历程程 期房预售制度与我国房地产市场的发展进程紧密联系。 期房预售制度起源于20世纪50-60年代的香港。20世纪80- 90年代，沿海一些经济特区城市，如深圳、上海等地率先 引入了预售制度。1994年7月5日第八届人大常务委员会 1 第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理办法》 （1995年1月1日起实施），首次以法律形式明确建立了期 房预售制度。11月建设部出台了《城市商品房预售管理办 法》，明确定义“商品房预售”是指房地产开发经营企业将 正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或 房价款的行为。之后，建设部分别于2001年、2004年对该 办法进行了修改。 表1：我国商品房预售制度发展与房地产市场改革 表1：我国商品房预售制度发展与房地产市场改革 表表11：：我我国国商商品品房房预预售售制制度度发发展展与与房房地地产产市市场场改改革革 阶段 预售制度的发展 房地产市场改革背景 各地建委用预收的定金和部分银行贷款 住房分配基本采取实物福利分配形式，城镇住 1978年 发展 安排土地开发与住宅建设 房建设主要由各地的建设委员会负责组织。 以前 雏形 1986年，上海:《关于商品房预售的几点 住房逐渐商品化，房地产市场开始形成：全国 1980- 通知》 房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金 个别 1993年 1989年，深圳:《关于加强深圳经济特区 融机构开始发放房地产开发贷款。 城市 房地产市场管理的试行规定》 1994年《城市商品房预售管理办法》、 1994年，国家出台了《关于深化城镇住房制度 1994- 正式 《城市房地产管理法》相继出台 改革的决定》，标志着我国的城镇住房制度改 1997年 立法 革进入新阶段 2001年8月、2004年7月，建设部先后两 1998年房改，正式取消福利分房，全面进行货 1998年 不断 次修改《城市商品房预售管理办法》。 币化分配，大力发展商品房市场 至今 完善 2010年4月住建部发布“加强监管，完善 预售制”的通知 数据来源：农行战略规划部根据相关资料整理 与各地房地产市场发展的实际情况相结合，期房预售制 度在实施操作层面不断完善，目前已成为我国房地产增量市 场即新房市场主要的销售方式，大多城市商品房预售比例在 80％以上，部分城市达到90%以上。 自出台起至今的10多年来，期房预售在我国房地产市 场的发展中发挥了至关重要的推动作用。房地产是资金密集 型行业。我国房地产项目的开发通常成片进行，不仅需要大