房地产市场健康发展利国利民.pdf.PDFVIP

房地产市场，健康发展利国利民 正确评价房地产市场作用 顾泳：近两年，上海按照中央要求大力推进保障性住房建设，去年新开工、 筹措各类保障性住房1700万平方米，今年还将开工建设1100万平方米，如此大规 模地建设保障性住房前所未有，是否意味着住房建设又回到了政府主导的老路， 您怎样看待这个问题？ 庞元：联合国《人居议程》和《伊斯坦布尔人居宣言》中倡议“人人享有适 当住房”。在党的十七大报告中，明确提出“住有所居”发展目标。在我国社会 主义市场经济体制大背景下，市场作为资源配置的基础性方式已经确立，要实现 住房制度改革的目标，不可能脱离市场。从上海的实践看，房地产市场体系的建 立对加快住房建设和推进住房制度改革功不可没。 实践证明，通过市场机制加快住房建设是正确的。谈住房建设，我们可以简 单看一下改革开放前后30年的对比。1949年新中国成立之初，全市人均居住面积 仅为3.9平方米，到改革开放前的1978年，30年间，新建住房仅2 000万平方米左 右，人均居住面积为4.5平方米，仅增加0.6平方米。改革开放以来，通过培育和 发展房地产市场，加快住房建设，三十多年来，共新建住房5亿多平方米，特别 是跨入新世纪以来，每年新建住房达2 000万平方米以上。目前，人均居住面积 已达到15平方米以上，是人均一间房的概念。通过这些数据，说明市场化大幅提 高了住房建设的效率，做大了蛋糕，房地产市场机制功不可没。 住房制度改革的市场化方向应当坚持。谈上海的房地产市场发展，也离不开 住房制度改革。上海住房制度改革大致有三个阶段，一是旧公房出售，从1991 年开始试点，它改变了上海住房产权结构，推进了住房商品化的进程。二是已购 公房上市，启动了居民住房消费，实现了房地产二、三级市场的联动。1996年出 台了《关于搞活房地产二三级市场的若干规定》，扩大新建内销商品房买受对象， 建立市和区县房地产交易中心。三是1998年后，停止住房实物分配，实行住房分 1 配货币化，全面扭转了广大市民的住房消费观念，扩大了住房市场的需求。由此 可见，住房制度改革的过程，同时也是一个启动市场、培育市场和发展市场的过 程。 顾泳：您刚才说，目前上海人均居住面积达到了一间房，但是“海派清口” 有个段子，你家人均10平方米，我家人均40 平方米，加起来一平均，每家人均 25平方米。这反映了一个事实，就是一大部分人通过市场改善了居住条件，但仍 有很多市民无法通过市场解决住房问题，这是住房市场化的必然结果吗？ 庞元：在深化住房制度改革、发展房地产市场的过程中，还需要从认识上和 实践上处理好“效率和公平”的关系。市场机制讲效率、住房保障讲公平，两者 共同构成完整的住房供应体系。这个海派清口的段子充分说明现在的问题是“总 量不患寡，个体患不均”。住房困难需要通过住房保障的二次分配来解决结果公 平，它与市场机制不一样，资源配置要求起点公平。 市场商品房讲需求，住房保障讲需要。需求与需要不是一回事，需求是什么， 是需要加上有钱，二者缺一不可。中低收入住房困难家庭，有解困的需要，但无 支付能力，或者钱不够，只能依靠住房保障。但需要注意的是，住房保障有别于 其他各类社会保障的最大区别，在于这些家庭的住房是困难的，所以考虑住房保 障对象范围时首先要看住房困难，然后再看收入。 上海的住房供应包括两大体系，即，“诚信、规范、透明、法治”的房地产 市场体系和“四位一体”的住房保障体系。其主要思路是：对具有住房消费能力 的住房困难家庭，政府加强房地产市场调控和管理，通过市场化商品房解决住房 问题；对住房消费能力不足的住房困难家庭，实施不同程度、不同方式的住房保 障政策。本市住房供应的对象范围，主要是本市6340平方公里陆域面积上的2380 万常住人口。动态细分的话，含522万户本市户籍家庭中约440万户城镇居民家庭； 每年约50万的外省市人口导入；每年13至14万户的新婚家庭；还有部分“两外人 士”的购房或租房。 房地产市场体系与住房保障体系两者是互为补充的关系，不是相互替代的关 系。当前为加快解决城市中低收入家庭住房困难，弥补住房保障体系的相对滞后， 需要加大保障性住房建设的比例，但这是阶段性的措施，在制订长期住房发展规 2 划时，必须坚持住房制度改革的