《万科_商业项目规划设计方案评审关注要点详解》.pdf

新项目规划设计方案评审要点 （专项业务类） 一、前言 1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段 (含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和 营运阶段。 2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容 商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和 任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施 专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点 1． 对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。 商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 2． 此阶段商管公司的任务及准备工作内容 商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计 评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审 中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工 图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和 管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经 第 1 页 共 35 页 过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成 须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或 多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计 成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准 备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以 期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与 规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 3． 评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车 位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点 1】：业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商 业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞 争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、 业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、 项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的 布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及 大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点 2】：步行街布局 1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主 力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实 现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主 第 2 页 共 35 页 力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围 合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为 确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开 口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有 明显的“冷段”和“死角”； 2) 步行街的总长度通常以 280～350 米为宜；一般在步行 街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中 庭面积约 500～700 平米（开洞面积），次中庭面积约 300～400 平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以 80～100 米为宜。 【关注点 3】：交通组织 1) 城市广场 万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000～10000 平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置， 其他广场结合步行街入口设置 ； 2) 竖向布置 在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入