《房地产企业土地增值税清算政策和实务精讲》.pdf

房地产企业 土地增值税清算实务精讲 1、自查与清算应向税务机关如何提供土增税清算资料 2、2010年房地产企业土增税清算政策及操作实务 3、土地增值税清算有关问题的探讨 4、问题解答 1 清算审核人员应具备的相关知识 1.国家税务总局、省国税和省地税局及其 他相关部门的政策文件规定。 2.房地产开发经营管理知识。 3.土地管理知识。 4.工程造价知识。 5.会计基础知识。 6.其它相关法律法规 2 清算项目的前期准备 一、1、根据房地产开发的审批、备案程序，税务采取依 托网络方式和要求企业提供涉税信息 2、收集企业基本情况 3、收集开发项目的基本信息 4、收集项目工程及财务等资料 二、采集相关部门涉税信息 1.发改部门： ◆该部门主要负责项目的立项和固定资产投资备案。 《海南省企业固定资产投资项目备案管理办法》 ◆了解房地产项目的单位、名称、地点、性质、所属行 业、规模、总投资额、开工时间和建设期限等信息。 3 采集相关部门信息 2.土地管理部门。 主要负责土地出让和土地转让，向土地使用者颁发 《土地使用权证》， 3.规划部门： ◆ 《建设用地规划许可证》 ◆ 《建设工程规划许可证》 4、建设部门 ◆《拆迁许可证》 4 采集相关部门信息 ◆ 《建设工程开工许可证》 ◆《建筑工程竣工备案表》 5.房产管理部门 ◆ 《商品房销售（预售）许可证》 ◆《商品房买卖合同》 ◆ 《房屋测绘报告书》 ◆办理房地产项目初始产权登记 ◆核发房屋产权有关证件 5 企业应收集的基本资料 1.营业执照、公司章程或协议、税务登记证、资质证书； 2.公司设立、历次变更、登记; 3.单位组织结构图； 4.股东会、董事会重大决议等文件 5.涉及收入、成本的合同 6.纳税鉴定文件、减免税批复（国税、地税） 7.向税务主管部门登记的 《不动产项目情况登记表》复印件 8.向税务主管部门申报的 《土地增值税项目登记表》复印件 9.检查项目有关税种税务检查报告 10.其他基本资料 6 项目及财务等信息(一) 1.土地使用权受让合同（土地使用权证复印件）； 2.支付土地出让金或转让价款凭证； 3.开发项目可研报告、申请立项、批准有关文件； 4.规划部门批准项目总体规划设计要点.设计任务书； 5.建设用地规划许可证、项目建筑平面图； 6.开发项目的预算、决算书； 7.建设工程规划许可证； 8.建设工程施工许可证； 9.工程项目招投标文件； 10.施工合同与结算单（表）； 11.工程竣工验收证明（或备案证）、房产证等完工证明资料； 12.项目竣工决算报表（书）； 7 项目及财务等信息(二) 13.商品房预（销）售许可证； 14.规划局关于停缓建项目批复文件； 15.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的 凭证； 16.经房产局采信的房屋面积测绘报告及各栋各层房型套数、面积 统计表； 17.商品房销售合同与销售收款明细情况统计表（包括电子表）； 18.清算项目开始预售至今的所有发票存根联及发票报表； 19.预售至今的土地增值税、营业税、企业所得税年（季）纳税申 报表； 20.缴纳营业额、预交土地增值税会计凭证及缴款书复印件；