F碧桂园分析.ppt

* * 碧桂园房地产 广州碧桂园番禺区 公司介绍 * * 中国驰名商标企业碧桂园，成立于1992年，2007年在香港连交所主板上市，是一家以房地产为主要业务的国内著名的综合性房地产开发企业。 * * 主要内容 成本分析 预算 市场分析（宏观环境，微观环境，SWOT法） 房产税的影响 营销策略 风险管理 * * 例 子 假设我方公司在广州番禺购买一块占地70万㎡的地皮，共用47.86亿元，平均6837元/㎡，建设费用为4320元/㎡，它的可变成本为30.24亿(这些数据可在中找到)。根据广州的经济状况与房地产的价格，这些楼房的平均售价为1.2万/㎡。若全部售出则收入为84亿，扣除成本与相关税费，最后剩余11.145亿 * * 材料 水泥 50kg/袋 ￥ 300/袋 167万袋 玻璃 ￥80/㎡ 560万块 涂料 2kg/桶 ￥25/桶 250万桶 木材 ￥700/㎡ 874万㎡ 大理石 ￥1250/㎡ 1360㎡ 铝窗 ￥500-600/个 16743个 (以上信息由建材频道提供） 工资 ￥/月 普通建筑工的平均工资 2500--3000 工头的平均工资 3000--4000 主工程师、监工、 高层管理者 10000--11000 我们可以从下图可知总费用的情况： 总费用 0 ㎡ * * 下图是2010年本楼盘五月份的房产价格 * * * * 根据初步计算，我们要建成这些商品房的成本要97.14亿元。我们打算用26亿元 投资这个项目，其他的款项我们会通过发放债券和银行借款来筹集。 销售时间 销售百分比 存货成本（百万） 销售收入 （亿） 间接费用 第一年 45% 196 50.4 维修、维护商品房，保险，管理问题带来的损失等： 387万 第二年 25% 147 28 第三年 15% 124.95 8.96 第四年 9% 81.22 4.48 第五年 6% 52.97 3.36 市场分析：宏观环境 政策： 近期政府决定给房价降温，使开发商向银行筹资的利率上升。 限购令 税务局向物业发展商收取土地增值税。 * * 对供给者和消费者同时征税对房地产价格的影响 短期 对供给者征税引起房地产价格变动 * * 长期 市场分析 经济： 1.通货膨胀 2.汇率问题 品牌受到质疑，公关存在风险 1.垄断圈地 2.因质量问题退房 社会： 市场分析：微观环境（客户分析） * 以住房类型分 高级洋房 城市别墅 以客户类型分 现有客户 潜在客户 目标客户定位 企业白领，私营企业主，个体经营者等 拥有一定资本积累，文化品位高，教育程度高，注重物业管理的中高端人士。 市场分析：微观环境（竞争分析） * * 竞争对手：万科 竞争优势：土地，项目， 大规模和一体化经营，客户价值和驰名商标。 以下是销售营业增长图 * 本信息来自/p-218004954.html 市场分析：SWOT法 * * 竞争优势 周边的一些项目的开展使我们所处的区域价值具有一定的提升作用 竞争劣势 05年以后，国家出台的政策，不断在打压房价，使我们拥有一定的价格操作风险。 机遇：项目所处的区域虽然不是市中心，但有一定的地理优势，交通比较方便，具有一定的升值潜力 营销策略 为了降低成本和加快房产销售，我们碧桂园推出了营销战略 降低成本 A:稳健融资，利用法人型合作开发方式开进行项目开发，即以土地协议折价入股方式构成合作投资比。 B：实现资源共享，提高土地，建材等议价能力，从而节约交易成本 C:利用银行贷款，发行债券，私募基金等方式进行资金筹集。 D:直接融资到钢材公司，让我们可以对它的价格有重要影响。 E：在限定的时期内，将建筑工人分成若干队伍，采取轮班制，并设定勤工奖，奖给工作效率最高的队伍。 F：进行人性化管理。 * * 加快产房销售 A：开设房地产展博会，让顾客更加了解碧桂园的楼盘，让销售人员在短时间内接触更多的潜在客户 B：直销广告，为楼盘直销广告，呼应品牌概念：从现有业主的角度切入，以普通消费者为代言人。或者从明星效应角度切入，以提高楼盘的知名度。 C:安排一个售房优惠月。 D:尽量消除消费者的购房失调感。 E:团购 风险管理 经营风险 利率风险 购买力风险 变现风险 自然灾害风险和意外事故风险 风险管理措施 首先，高度重视可行性研究，确保投资策略的正确性。 第二，关注政策变动，认准投资方向。 第三，健全管理机制，加强员工的交流，加强信息系统的建设。 开展财务分析，进行及时合理财务分析，