《中金公司-房地产行业：2016年全国房地产数据点评-110117.》.pdf

行业动态 证券研究报告 2011 年 1月 17 日 房地产 研究部 * 白宏炜 2010 年全国房地产数据点评 分析员，SAC 执业证书编号： S0080200010016 baihw@ 房地产行业月报 行业近况： 统计局今日公布 2010 年全年全国房地产市场运行情况（具体内容请参见附录），各项指标与我们的预测基本一致。 评论： 1、投资、新开工、在建、土地购置等多项规模性指标增速创历史新高：全年开发投资额 4.8 万亿元，增长 33.2%； 新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7% ，其中保障性住房新开工约3 亿平方米，增长 176%；在建面积 40.55 亿平 方米，增长 26.6%；土地购置面积 4.1 亿平方米，增长 28.4% ，购置费 1 万亿元，增长 65.9%。相比之下，竣工面积 7.6 亿平方米，仅增长 4.5% ，为十年来最低。指标显示市场再库存特征明显，而在建面积与竣工面积之比达到5.34 的历史高位，预示着明后两年供给将大幅增加。 2 、新屋销售面积超 10 亿平方米，贡献主要来自三四线城市：10.1%的销售面积增速较 09 年 42.1%的水平有大幅下 降，其中商品住宅销售面积 9.2 亿平方米，仅增长 8.0%，显示出政策调控效果明显，相比之下办公楼和商业用房销 售向好，分别增长 21.9%和 29.9% ，与09 年增速相近。我们重点跟踪的 16 大城市销售面积下降 25% ，反映出成交 增长主要来自三四线城市。销售额方面，全年共录得 5.25 万亿，增长 18.3%，略好于预期。 3、70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%：其中新建住宅价格同比涨幅 7.6% ，二手住宅房价同比上涨5.0%。 深圳、温州、金华、杭州、湛江涨幅居前五位。 4 、开发资金来源 7.25 万亿元，增长 25.4%：其中国内贷款 12,540 亿元，占比 17.3%缩至历史最低；利用外资 796 亿元，占比 1.1%，延续年初以来占比逐渐扩大趋势；自筹资金 26,705 亿元，同比大增近 50%，占比 36.8%；其他 资金 32,454 亿，占比44.8% ，其中定金及预收款 19,020 亿元、个人按揭贷款 9,211 亿元，分别同比增长 17.3%和 7.6% ， 增速持续下降，特别是个贷。信贷持续收紧，利用外资和自筹资金增速较快，显示开发商资金压力持续加大。 5、公司层面，龙头公司销售良好，我们重点覆盖公司中销售同比增幅在30%以上的有：万科（1,082 亿元，71% ）、 保利地产（662 亿元，53% ）、金地集团（283 亿元，35% ）、恒盛地产（127 亿，89% ）、SOHO 中国（238 亿元，82% ）、 龙湖（333 亿，81% ）、雅居乐（323 亿，61% ）、碧桂园（329 亿，42% ）、远洋地产（200 亿元，41% ）、中国海外（671 亿，40% ）、世茂地产（305 亿元，36% ）、富力地产（322 亿元，33% ）。全年目标销售额总体实现 118%。 2010 年总结：1 ）政策打压带来了供求关系的阶段性平衡，住宅价格、销售面积增速较09 年大幅下降；2 ）政策导 向变化，保障性住房大规模建设，土地供应大幅度提高，在此作用下，投资快速增长，市场再库存特征明显。 2011 年展望：1 ）政策持续调控下行业运行以平稳为主，预计价格/销售面积将维持个位数增长，土地供应和保障房 建设维持高位，竣工增速加快推升住房供给在下半年大幅增加；2 ）信贷收紧，开发商资金压力将进一步加大；3 ） 有资金优势和平台实力的公司可继续实现良好的销售收入。 估值与建议： 目前地产股估值已非常便宜，而 2011 年房价平稳、政策平稳的概率较大，我们认为地产股估值将得到部分修复， 我们看好具有良好销售和资金优势的龙头公司、布局中西部二线和沿海三线城市的高周转公司、以及“建筑＋地产” 类公司。A 股首推万科、金地、保利和