同德·天桥大厦湖南某项目全案-营销策略报告之销售篇.DOCVIP

同德◎天桥大厦营销策略报告之销售篇提交时间:2004年6月12日?目??录第一部分：湘天桥现有的商铺调查分析……………………………………3一、整体情况综述……………………………………………………………………4二、超市、百货专业市场调查………………………………………………………4第二部分：销售形势分析及竞争突破口……………………………………8一、湘天桥商铺销售形势分析………………………………………………………8二、项目销售形势分析………………………………………………………………8三、项目竞争突破口分析……………………………………………………………9第三部分：商场销售平面分割?………………………………………………10一、商城销售平面图分割……………………………………………………………10二、商场铺位平面分割与销售的相关联系?………………………………………10?第四部分：商场定价及销售策略………………………………………………11一、项目销售楼层……………………………………………………………………11二、项目价格体系……………………………………………………………………11三、销售策略…………………………………………………………………………11第五部分：目标投资客分析……………………………………………………13一、目标投资客地域分析……………………………………………………………13二、目标投资客类型分析……………………………………………………………14第六部分：销售整合推广策略?………………………………………………15一、推广主题及卖点…………………………………………………………………15二、立体推广组合……………………………………………………………………15三、售楼处的包装……………………………………………………………………16第一部分：湘天桥现有商铺调查分析一、整体情况综述1）、湘天桥商业街概述：湘天桥商业街是石峰区的老商业区，经过多年消费行为的积累，该街已成为居民近距离消费的首选地段。整个商业街商业氛围浓厚，人流密集，共有街铺约有300多家，总经营使用面积约8000平米左右，业态主要为商贸蔬菜、餐饮、日用百货、服装、家具等，同时湘潭步步高连锁超市的入驻，更是大大满足了该地区居民的消费需求，增强了人气。?然而由于历史原因，该地区商业形态呈现出杂、散、乱的特点。在全市大型、专业商业楼盘投资进行得如火如荼之际，这里的商机似乎还没有得到较大限度的发掘。以下是现有各商铺的主要情况：2）、湘天桥商业街业态比例：（附图）湘天桥商业街涉及经营业态近40种左右，其中主要有餐饮18家、蛋糕西饼6家、电脑服务6家、服装17家、家用电器8家、建材6家、美容美发29家、内衣5家、皮鞋14家、日用百货41家、摄影服务6家、食品8家、水果7家、通信7家、图书音像9家、文具6家、休闲娱乐15家、医药8家等18类。?3）、湘天桥商业街租金水平：（以使用面积计算）湘天桥商业街租金水平在20—146元/m2·月之间，且以步步高百货为核心，距离核心的远近对租金水平起到决定性作用。同时个别街铺带二层，但二层一般不计算租金。地段?面积???????（使用面积）?租金??????（元/月）?折算平米租金??????（元/m2·月）最好地段（步步高正对面）?15?m2?2200?146偏好地段（步步高斜对面）?20?1200?60偏好地段（化校对面）?80?3600?45偏差地段（湘天桥商贸城）?30?900?30偏差地段（湘天桥商贸城）?30?700?23二、超市百货、专业市场调查：1、湘天桥商贸城1）、湘天桥商贸城概述：湘天桥商贸城位于天桥街，由小商品市场、服装市场、菜市场三部分组成，总规模近7000平米，除菜市场外，小商品市场和服装市场总规模约6000平米，共有铺位约190间，在原有市场的基础上进行全面装修，于2003年10月份正式开业，承租率近95%，承租情况较好，主要立足于周边居民消费，经营状况一般。——小商品市场：主力铺位：8.64——12.6平米（使用面积）通道：主通道3M，次通道2.5M——服装市场：????主力铺位：8.64——10.8平米（使用面积）????通道：主通道：3M，次通道2.2M2）、湘天桥商贸城经营业态：——小商品市场：（附图）小商品市场的经营业态主要集中在饰品、小百货、小家电、文具、音像、皮具等，其中饰品16家、小百货8家、小家电8家、文具5家、音像3家、皮具4家。?——服装市场：（附图）???服装市场的经营业态细分为：男装15家、女装19家、鞋5家、童装14家、针织2家、内衣2家、皮具1家。?3）、湘天桥商贸城租金