中国房地产形势和趋势.ppt

一、2010年以来房地产调控政策述评 （一）房地产调控政策回顾 （二）房地产调控政策分析 （三）房地产调控政策引发的争议 （四）房地产市场调控的重要性 二、当前房地产的基本形势 （一）房价过快上涨势头得到遏止 （二）拐点论为时尚早 三、未来房地产发展趋势 （一）短期趋势 （二）长期趋势 一、2010年以来房地产调控政策述评 （一）房地产调控政策回顾 1、2010年1月7日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。 2、2010年4月15日，推出“新国四条”，规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 3、2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），对商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 4、2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范，既认房也认贷。 5、2010年9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（9.29新政），全面停止发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 6、2011年1月27日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》（新国八条），要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。首次明确要求各地“要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。 7、2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税试点。 8、2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。 9、2011年8月17日：住建部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：①6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；②6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；③1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；④位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；⑤存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 （三）房地产调控政策引发的争议 以往的争议是对政策着力点和效力的争论，而此次反对者则是对调控手段的合理性、合法性提出了质疑。 许小年认为，近年来的房地产调控政策有“三不合理”，特别是 “限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。 ①市场经济的伦理是尊崇法律框架内的交易自由。 ②地方政府颁布的“限购令”和开征的“房产税”，无法律依据。 ③调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。 （四）房地产市场调控的重要性 房价的持续高涨将会带来诸多的负面社会效果: 第一个是贫富分化现象进一步加剧，社会不公平现象进一步突出。房价的高企使房地产实际上是以合法的名义，将国民的财富实现了一次悄无声息的大转移，也就是将普通老百姓的钱进一步向地方政府和以特殊利益群体为主的少数富人身上转移。 第二是使得中国的社会结构变得更加不稳定，房价的高企和由此可能导致的泡沫破灭，将会使得刚刚产生的中国中产阶层，向社会底层沉降。 第三是绝大多数人买不起房的现象，将会使得社会自然分成有房阶层和无房阶层两个阶级，使得无房阶层被抛弃和挫败感更加强烈，这会影响社会的和谐。 第四是房地产耗尽了老百姓的钱，让买房的人变成房奴后，将会降低他们的生活品质，还有就是特殊利益集团通过炒房，形成了以钱生钱的获利模式之后，将会诱导更多的人以投机为荣，