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以房地产中介分析市场存在的问题及对策研究 引言 随着我国房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介服务机构数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介服务作为润滑剂推动着房地产市场向高效、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的促进作用。 长沙市房地产市场是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同时进行的，近年来随着房改房的解禁、旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市房地产中介市场的发展，全市房地产中介服务机构不断增加，从业人员也越来越多。但是，在市场繁荣的同时也还存在一些不规范的中介行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府主管部门感到棘手。 本论文主要通过对房地产中介概念的介绍，总结发达国家房地产中介市场的一些经验和教训，以长沙市区房地产中介为研究对象，以房地产中介服务业存在的问题和不规范行为为侧重点，了解长沙市房地产中介市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合长沙的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对长沙市房地产中介的健康发展有所帮助。 二、房地产中介市场概述 （一）相关概念介绍 房地产，是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。在市场经济体制下，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大商品，就社会性而言，房地产是人类赖以生存及发展的必需品，是生产活动中最基本的要素，同时又是社会活动中最基本的生活资料。 中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。随着房地产市场的不断发展，房地产中介市场也油然而生。房地产中介有广义和狭义之分，广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介是为房地产交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。 2、优化供需匹配。在房地产种类中介服务机构中占绝大多数的是从事二手房买卖和出租的居间服务机构，这类房地产中介机构主要就是为交易双方提供专业化的信息与服务，在很大程度上为交易双方节约了交易成本，并能够为供给方和需求方进行供需匹配，满足双方的需求，并且能够尽可能减少在交易过程中的信息不对称和道德风险问题。 3、激活房地产三级市场。三级市场以房地产的使用消费活动为主要内容。它是指将由二级市场取得的房地产进行再转让、租赁、抵押等交易活动而形成的市场。过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。 （三）我国房地产中介的发展现状 房地产中介作为房地产业的分支，是随着房地产业的快速发展而兴起和发展开来的。由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，所以自1998年首家房产中介公司——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立起，我国的房地产中介伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。十多年来我国房地产中介发展快速。在活跃房地产市场、促进房改深化、满足城市居民购房需求等方面都起着不可替代的作用。 从总体上看，在2007年之前，房地产中介行业数量和规模逐年递增，北京、上海、深圳、广州等经济发达城市发展势头尤为迅猛，并在残酷的市场竞争中产生了中原地产、21世纪不动产、美联、深圳世联等一大批知名品牌企业，与此同时房地产中介行业基本制度也逐步建立。但从2007年底开始，北京、深圳等大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的现象，导致房地产中介不堪重负出现退市风潮。而随着“未满五年经适房不能上市交易”等宏观调控政策的出台以及高房价的冲击，退市风逐渐向全国范围蔓延。2008年初，北京最大的中介公司——中大恒基宣布关闭旗下100家门店，拉开了北京中介公司“闭店”的序幕。此后不久，北京又一家大型中介公司——信一天宣布关闭旗下所有门店正式退出中介行业。仅一年的时间，北京关闭的中介门店数量就达到1500家，占行业总数的40％。深圳包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、