对于房地产经纪上海证法律分析---附相关规定.docVIP

对于房地产经纪上海证的法律分析 目前在上海从事房地产经纪活动，需要通过上海房地产经纪人资格考试。对于那些取得了全国房地产经纪人资格证书的人员，还需要通过上海市设置的公共科目加考。 关于房地产经纪人资格问题，涉及到行政许可制度。 国家为了适应经济发展的趋势，为了进一步转化政府职能，2003年全国人大颁布了《中华人民共和国行政许可法》，规定：提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项，可以设定行政许可；其中行业组织或者中介机构能够自律管理的可以不设行政许可。法律可以设定行政许可；尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可；必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可；尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可。 在这样一个大的背景下：2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将注册房地产经纪人执业资格证书核发确定为“国务院决定改变管理方式、不再作为行政审批、实行自律管理的行政审批项目”；2004年国家工商行政管理总局新的《经纪人管理办法》规定，经营经纪业务的各类经济组织的设立，除了法律、行政法规规定经纪执业人员应当取得资格执业资格外，只要符合《城乡个体工商户管理暂行条例》、《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国个人独资企业法》和《中华人民共和国公司法》的，均可向工商管理局申请个体经纪人、个人独资经纪企业、合伙经纪企业和经纪公司，完全改变了过去申请设立个体经纪人、个人独资经纪企业、合伙经纪企业和经纪公司分别需要一定数量的相应专业经纪资格证书的专职人员的做法；2004年建设部办公厅《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会；2007年《国务院办公厅关于清理规范各类职业资格相关活动的通知》再次要求清理规范职业资格的设置，要求“对涉及公共安全、人身健康、人民生命财产安全等特定职业（工种），国家依据有关法律、行政法规或国务院决定设置行政许可类职业资格，对社会通用性强、专业性强、技能要求高的职业（工种），根据经济社会发展需要，由国务院人事、劳动保障部门会同国务院有关主管部门制定职业标准，建立能力水平评价制度（非行政许可类职业资格）”。 但是，上海对《上海市经纪人条例》（2000年上海人大常委会颁布）中规定的“经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证”、“执业经纪人应当取得执业资格和执业证书”、“经纪执业资格考核，由市执业经纪人协会组织”、“上海市工商行政管理局(以下简称市工商局)负责执业经纪人和经纪组织的登记注册”内容并没有及时修改。虽然上海人事局2008年《关于做好本市清理规范职业资格相关活动的通知本市各有关部门负责清理规范的职业资格，包括以本市地方法规为依据设置的职业资格　 中华人民共和国行政许可法 （２００３年８月２７日第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过）　 　第十二条 下列事项可以设定行政许可： 　　（一）直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项； 　　（二）有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项； 　　（三）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项； 　　（四）直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项； 　　（五）企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项； 　　（六）法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。 　　第十三条 本法第十二条所列事项，通过下列方式能够予以规范的，可以不设行政许可： 　　（一）公民、法人或者其他组织能够自主决定的； 　　（二）市场竞争机制能够有效调节的； 　　（三）行业组织或者中介机构能够自律管理的； 　　（四）行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的。 　　第十四条 本法第十二条所列事项，法律可以设定行政许可。尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可。 　　必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可。实施后，除临时性行政许可事项外，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律，或者自行制定行政法规。 　　第十五条 本法第十二条所列事项，尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。临时性的行政许可实施满