彭州房地产市场.doc

彭州房地产市场调研报告 成都北部新城规划图（以北新大道为主轴线）  彭州城市总体规划 城市功能定位从国家层面彭州市是西南地区重大石油化工基地。每年产值将达744亿，是当前彭州市的10倍，占当前成都市的40%，占四川省的14%。石化基地还将拉动近两千亿元的GDP经济增长。从区域层面彭州市是实施成德绵城镇群战略的重要节点。构建并大力发展城镇群是我国今后将长期奉行的空间结构战略。区域发展由点状拉动过渡到能级更高的区域拉动。成德绵地区发展基础扎实，发展势头良好，是成渝城镇群当中的最重要的次区域。彭州市采取东西两线平行发展的城镇群走廊战略。从市域层面彭州市是实现成都市整体协调发展的重要次中心城市，即“一城三圈六走廊”的城市空间结构和走廊优先发展战略。从产业层面彭州市是推动成都市产业结构优化升级的增长极。因为石化工业产业链长，其产品能渗透到工业的许多领域，如：电子、建材、航空航天、医疗、汽车制造、服装、纺织等。总体而言彭州市的城市性质是西南地区新兴石化工业城，成都市重要的次中心城市。市域城镇体系城镇发展模式 集中型 考虑到规避大气环境污染的要求、分散供水的潜在威胁、土地的集约利用，以及三个集中的政策要求，彭州市域城镇发展必须遵循大集中的原则，应不断引导人口向重点城镇聚集。??开放化的城镇群组 从可持续发展和安全防灾避灾出发，安全的城市形态应该呈相对分散的组团式发展，便于减缓城市生命线系统的超负荷运行，便于灾害发生时能得到有效的控制和人员得到及时的疏散。而城镇群组之间的大片开敞空间除了其生态功能和游憩功能以外，还将利用必要的紧急通道和基础设施，在灾害发生时用作隔离空间和人员疏散场所。市域旅游规划 旅游分为四个旅游大区，八个景区。彭州市区承担旅游管理、中转功能，并承担部分旅游交通、旅游信息咨询服务及接待、食宿等功能。通济镇建设为旅游服务中心，主要为龙门山峡谷山水旅游区和白鹿—葛仙山飞来峰科考观光区提供配套服务。 城镇发展战略以中心城区为依托，以石化基地建设为契机，以区域环境保护和安全为导向，以基础设施建设为支撑，促进各种发展要素向优势地区集中，构建紧凑集约、环境友好安全的城镇集群。 市域总人口预测人口自然增长 人口发展已经进入负增长阶段。2010年和2020年总人口规模应维持在77万左右的水平。人口机械增长 未来石化基地建设将创造一定的就业机会，机械增长率将有所提高。石化基地至2010年将建成4.2km2,新增第二产业的就业岗位共计约1.3万～1.5万，至2020年达15.3km2,新增3.5万～4.5万人。考虑到工业城市就业的人口特点，带眷系数按12计算，全市人口机械增长2010年至2.6万～3.0万，按3万人计；2020年人口机械增长至7万～9万，按8万人计。总人口 全市总人口2010年为80万， 2020年为85万。市域城镇空间结构1、“一主”：指彭州市主城区。2、“两次”：指蒙阳、丹景山次中心城镇。3、“一带”：指依托东西向的彭汉公路和彭白公路和铁路形成的“通济-丹景山-丽春-石化基地-彭州市区-九尺—阳”的“L”形城镇发展带。4、“多点”：指九尺、通济、丽春等一般发展镇以及石化基地工业组团。市域城镇规模结构山区人口应按照“适度集中，总体转移”的策略向城市和重点城镇迁移。石化基地环境影响区的人口应逐步迁至市域东南部地区。在中心城区强力带动以及“三个集中”政策的推动下，乡村人口转移策略应是“就地逐级转移”与在空间大范围的异地转移相结合。 选择城市发展方向，确定城市规模（1）“南拓东扩，北禁西限 ”（2）城市规模综合趋势预测和区域分析方法，考虑石化基地对水二厂影响，规模确定为：近期2010年为20万人，远期2020年为40万人。（3）城区建设用地规模近期（2010年）控制在19.8km2左右，人均99m2。远期（2020年）控制在39km2，人均97 m2。（4）规划区范围1、满足城市远景发展建设用地需要。2、考虑石化基地发展需要设置的基础设施用地。3、与城市关系密切的国家有关重点建设项目选址定点及城市备用地控制。4、考虑城市有关蔬菜副食品基地、旅游度假用地和部分市政设施用地的设置。5、考虑城市水源地和生态环境保护的要求。6、以村级行政区为单位，考虑行政区划的相对完整。彭州城市规划区范围包括天彭镇、致和镇、九尺镇、升平镇、丽春镇、隆丰镇、军乐镇、丹景山镇以及新兴镇的石梯、花坪、断山、止马；葛仙山镇的红庙、杨柳、永乐、文林、楠新；敖平镇的紫泉、石音、友谊等各村纳入规划区，总面积452km2。（5）远景轮廓规划远景城市人口控制在55万至65万人，用地70到80平方公里。