房地产企业税务检查.ppt

 长沙税务培训中心 周兰翔 房地产开发企业开发经营内容和特点 （一）开发经营内容 1、土地的开发与经营 ①为转让、出租开发商品性土地 ②为开发商品房、出租房等房屋开发自用土地 2、房屋的开发与经营 ①为销售开发的商品房 ②为出租经营开发的出租房 ③ 为安置拆迁户开发的周转房 ④ 为委托方代开发的代建房 房地产开发企业开发经营内容和特点 3、公共配套设施的开发 ① 不能有偿转让的公共配套设施 ② 有偿转让的公共配套设施 房地产开发企业开发经营内容和特点 （二）开发经营特点 1、开发经营的计划性 2、开发经营的流动性 3、开发产品的单件性 4、开发经营业务的复杂性 5、开发建设周期长，投资数额大 6、经营风险大 房地产开发企业涉及的主要税种 营业税、城市维护建设税和教育费附加、 个人所得税、耕地占用税、契税 企业所得税、土地增值税、印花税、 房产税、城镇土地使用税 检查事前分析及需了解的内容 （一）分析财务资料 1、总资产结构 2、资产负债率 3、经营收入成本率 4、（经营收入+其他业务收入）/（“货币资金”本期余额-上期余额） 5、（“其他应付款”本期余额-上期余额）/（经营收入+其他业务收入） 检查事前分析及需了解的内容 （二）账务资料和外来资料相结合 1、立项、规划、开工审批资料 2、费用支出资料 3、开发产品完工资料 4、开发产品所有权资料 5、销售资料 检查事前分析及需了解的内容 （三）设计房源表了解房屋销售情况 房源表包括的内容： 房号、 购买人 、面积 、单价 、 合同金额 、 收据或发票金额 、备注 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 开发流程 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 成本费用的核算 开发成本：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费 、配套设施费 开发间接费用：在开发现场管理组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用 期间费用：管理费用、财务费用、销售费用 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 （一）前期准备阶段 主要支出：土地出（转）让金、土地征用及拆迁补偿费 、前期工程费 涉及的税种： 印花税、耕地占用税、契税、企业所得税、 个人所得税、土地增值税 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 检查要点： 1、是否将应计入开发成本的开支计入期间费用 2、在税前扣除的支出是否实际发生 3、广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用是否按没税法的规定在税前扣除 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 （二）建筑施工阶段 主要支出：基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费 主要核算内容：材料设备的采购、入库、领用 开发成本的核算 完工产品成本的结转 已销产品成本的结转 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 涉及的税种： 印花税、营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税 内资房地产开发企业的房地产开发用地是否征收城镇土地使用税？ 内资房地产开发企业开发未售出的商品房是否征房产税？ 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 相关政策：【89】国税地字第140号 【2003】89号 【2004】100号 房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查 目前除了经批准开发建设经济适用房的城镇土地使用税减免权由地方保留外，其他各类房地产开发用地一律应征收城镇土地使用税。 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税 库存材料 开发成本 物资采购 （3） （4） （1） （2） 库存设备 （2） （4） （3） 开发间接费用 （5） （6） ⑴