房地产抵押登记行政赔偿.docVIP

论房地产抵押登记的行政赔偿 摘要：房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。本文针对房地产登记制度中的抵押登记的行政赔偿问题，首先分析了我国房地产抵押登记的行政赔偿存在的问题，然后给出了房地产抵押登记的行政赔偿制度的完善措施，具有一定的参考意义。 中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号： 引言 房地产登记制度是按照法定程序在专门簿册上进行记载确认土地及其地上建筑物的所有权的一种制度，是物权法律制度的重要组成部分。房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。目前我国的房地产抵押登记的行政赔偿，通常情况下是由交易一方当事人通过欺诈手段以及房地产的错误登记而造成另一方当事人的权利受到损害。因此，加强房地产抵押登记的行政赔偿问题的研究是十分必要的。 1.我国房地产抵押登记的行政赔偿存在的问题 房地产抵押登记内容的正确与否直接影响到当事人的利益，影响到房地产交易的安全、秩序及效率，影响整个登记制度存在的价值。如果因房地产抵押登记机关的错误导致当事人权益受损的话，那么登记机构应当承担其相应的责任，这既是民法公平公正的具体体现和要求，也是明确登记人员责任、加强登记管理、提高登记质量的内在要求。《民法草案》第 23 条规定：“因登记机关的过错，导致不动产登记错误记载的应当承担损害赔偿责任”，我国《物权法》第 21 条第 2 款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《城市房屋权属登记管理办法》第 37 条规定：“因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”，《上海市房地产抵押登记条例》第六十一条规定：“房地产抵押登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产抵押登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任”，第六十二条规定：“房地产抵押登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。”这些法律、法规虽然明确了登记机关的赔偿责任，但是操作性不强，内容显得有点粗糙，没有明确赔偿责任的性质以及赔偿制度的相关问题。 1.1没有明确赔偿责任的性质。 我国《物权法》。我国《物权法》第 12 条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、 行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的， 登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”那么究竟哪些材料应该必须实质审查，那些材料可以形式审查，哪些情况下登记机构可以要求申请人补材料或进行其他必要的公证呢？这些都没有谈到，因此登记机构在实际操作过程中很难把握，案件审理的胜诉相当一部分取决于法院的思路或者就是运气了。 1.2对于赔偿责任的规则过于单一。 《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得赔偿的权利。”可以看出，我国目前采用的是单一的违法归责原则，即：只要造成当事人的损失，不管国家机关及其工作人员主观上是否有过错，国家都必须承担赔偿责任。再次，登记赔偿费用的来源没有明确。众所周知，房地产的价值是比较大的，尤其在上海，100 万以下的很少，相当一部分的房屋的价值都在 300 万以上，如果让工作人员来赔偿，可能他一辈子的工资都不够，因此，这种做法实际上也是不现实的。而不管是《物权法》、《国家赔偿法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》、《上海市房地产抵押登记条例》，都没有提及赔偿费用的来源，而我们每年却又实实在在的遇到了赔偿问题，上海的做法是，遇到数额较大的，由区县房地局向财政申请赔偿费用，数额不大的时候，登记机关自掏腰包。这种做法实际上不利于赔偿方式的制度化和合理化，应予以完善。 2.房地产抵押登记的行政赔偿制度的完善 2.1房地产抵押登记损害赔偿的性质 房地产抵押登记损害赔偿究竟属于哪种性质的责任？这是一个决定损害赔偿条件、程序以及范围的重要问题，首先必须澄清说明。我国的《物权法》并没有对此明确规定，学者们也存在着不同的观点。房地产抵押登记人员对登记申请人的登记申请进行审查、登记是属于行使国家公权力的行为，房地产抵押登记机构的登记行为的性质属于能够引起私法效果的公法行为，因此房地产抵押登记应符合这一目标。如果房地产抵押登记因登记人员的过错行为而未真正明晰房地产的权利状况，房地产真正权利人的利益遭受损害的，有权提起行政诉讼，获得国家赔偿。 2.2房地产