“轨道 物业”模式：价值、机制及误区(郑明远-2015).ppt

TID（Transit Integrating Development） TID技术：融合交通、地面和地下、机动化和非机动化、各种机动化方式的衔接、经济和产业的安排，财务筹划、体制机制设计，等等， 涉及各种域内、域外资源的链接和整合，各种政策的整合应用。 为何倡导TID？ ——TOD（transit-oriented development) ——TID（transit integrating development) ——integrating 存在well-integrated、 ill-integrated状态 ——状态好坏取决于制度设计 ——基于TID策划研究的效益相对于 传统的粗放、割裂的研究是惊人的。 TID的工作框架： 要素整合、 反馈迭代、共赢互利 香港东涌新市镇前期策划——涉及9个专业机构的参与 前期研究的 深度和复杂 性远超一般 意义的房地 产项目 郑明远gzmy823@126.com 二、机制：如何实现站区开发价值 1、联合开发：不仅仅是“政府+企业” 2、PPP：看上去很美 1、联合开发：不仅仅是“政府+企业” “轨道+物业”模式是一体两面：既是一种空间组织模式，也是一种制度设计。 ——空间组织（遵循技术逻辑）：空间（紧凑性、多样性、利便性）；时间（技术进步） ——制度设计（遵循资本逻辑）：价值观（体现空间正义）、方式（规划价值公共还原）、途径（公私合作） 因此，联合开发是多种要素的联合（joint），这些要素既是有形的，也有无形的；既是技术的，也是社会的。他们需要链接成为一种共同体。 进一步的解释 1）空间组织，体现： ——紧凑性：通过相对较高强度的开发，既使土地的使用效率实现最大，又使得在公交车站的合理的步行距离内，有足够的公交客流量。 ——多样性：土地混合使用、多类型的房屋型式和社区内多种人车流通型式，满足人的多样化需求。 ——利便性：以人的尺度为导向，通过步行、自行车和公交等各种出行方式的高效率换乘，取代汽车在城市中的主导地位。 有很多课题需要面对：如何将交通设计与融入城市设计之中，实现土地利用与交通的有机结合，静态空间与动态空间有机结合、景观空间与交通安全/交通流有序化有机结合、交通节能减排/节省资源与通设的效率有机结合？ 进一步的解释 2）制度设计，包括： ——体现空间正义：不简单以空间经济效益最大化为导向，更应该看它是否“提升了社会资本，以增进民众间彼此的信赖或促进社会公平性”。 ——规划价值公共还原：城市发展中创造出来的开发收益是社会全体努力的结果，应由全社会分享。 ——公私合作：以社会的公益性为基础，依托政府的协调能力，吸引私人机构的资金、商业运营技术和管理方法，以宏观控制下的市场化导向进行空间的开发。 有很多课题需要面对：建立什么样的体制机制，保障利益相关者形成一致的共识，有序地推动“轨道+物业”模式？ 为理解上述观点，请思考： ——有多少车站地区城市设计招标成果能付诸实施？（2007年北京大规模城市设计） ——有多少人将“联合开发”简单理解为“就是地铁公司和开发商联合” （所以重点关注选择开发商，将策划、规划设计、开发建设交给开发商）？。 ——… … 上述做法：只顾“一面”，忽视“一体两面”，自然很难做好。 为理解上述观点，请关注广州地铁1号线沿线开发的经验教训总结 1）概况 （1）特点：国内第一个结合地铁建设推进旧城改造的开发项目，广州市有史以来最大规模的旧城改造项目。 （2）规模：27个地块，建筑面积200万平方米。 （3）效果：政府投入24亿元（分担1号线16亿元拆迁安置费用），回收27亿元，8个项目落成，6个因闲置被回收，2个改为绿化用地，其余停滞。 （4）意义：解决了1号线的启动资金。 2）经验及教训 （1）缺乏筹划，规模、功能与市场不适应。 （2）供应不加控制，对市场冲击过大。 （3）规划设计缺乏开发可行性研究，部分地块缺乏开发价值。 （4）规划设计条件与既有规划管理细则相冲突。 （5）政府与企业的合作机制不健全。 （6）部分合作伙伴选择不当。 （7）缺乏相应的管理人才。 可以看到：很多城市在重复上述做法。 2）经验与教训(2) （1）进一步验证美国的经验：很多项目失败的原因，不在于市场，而是政府对联合开发缺乏认识。 （2）能否顺利实施，关键在于制度（土地利用、交通设施的规划、土地的征收及转让、对私人资本的引导，等等）的制定及联合开发协议（包括选择合作伙伴、协议结构、维护合作关系， 等等）的签订。 地铁1号线黄沙站逸翠湾（西城都荟） ●用地7万平方米，建设规模32万平方米 ●以和记黄埔为首的九家上市公司参与开发 ●土地1995年平整直到2003年才开发 原因： 1）协议结构不合理 2）谈判地位