山水清华楼盘规划设计建议报告P经济测算规划方案.ppt

2012年山水清华楼盘规划设计 建议报告 前言 本报告主要依据项目经济指标，结合城市区域的建筑规范，对规划设计和产品设计提出方向性建议，以供开发商和规划设计单位决策参考。 报告结构 项目经济指标测算 用地分析—建筑退让 新闻路规划路宽22米，多层建筑应退红线3米； 新闻南路规划路宽25米，多层建筑应退红线5米； 新闻路和新闻南路交叉口，多层建筑应退红线10米。 报告结构 项目经济指标测算 规划方案（推荐） 总规建议 当规划指标允许，容积率控制在6时，建议考虑标准平层设计。 商业面积在做足两层的前提下，外扩至临街面，增加商业面积，原则上商业不建议做到三层。 建议将写字楼部分的三、四层层高做到3.6M~3.9M，考虑商务功能。 建筑密度控制在40%~50%之间。 商业部分建筑高度在4.5M~5M之间，写字楼部分建筑高度在3M左右，整个建筑物高度约为65.2M，控制在70M以下。 建筑主体采用单体结构，“折线”方式的使用率较高，建议采用。 建议南向排布户型较大的单位，北向排布单房等户型较小的单位。 户型建议（1） 户型配比建议扩大单房比重，二房和80 ㎡ ~90 ㎡的小三房也应该占有相当比例，对于面积超过90 ㎡的标准三房和大三房，仅在端头、拐角等复杂区域进行处理。 通过总价控制原则，单房面积控制在30 ㎡ ~45 ㎡之间、两房面积控制在60 ㎡ ~75 ㎡之间，小三房面积控制在80 ㎡ ~90 ㎡之间。户均面积控制在75㎡左右 户型建议（2） 户型建议（3） 厅室方正，尽量避免异形房。 动静分区、干湿分区、公私分区、主次分区、洁污分离。 每户至少应配有一处观景综合功能半开敞空间、预留空调位、洗衣机位、冰箱位。 户与户之间的安全性和私密性问题。 主要空间均要有采光面，卧室窗建议设计为阳光窗，观景阳台与客厅之间采用落地窗。 建议在处理好上述细部设计基础上，将公摊系数控制在20%以内。 总规建议 当规划指标允许，容积率控制在5时，建议考虑标准复式设计。 商业面积在做足两层的前提下，外扩至临街面，增加商业面积，在层高允许的前提下可以做一至两层的商务空间作为商业与住宅的过渡。 建筑密度控制在40%~50%之间。 商业部分建筑高度在4.5M~5M之间，过渡商务部分建筑高度在3.6M~3.9M之间，写字楼部分建筑高度在5.4M左右，整个建筑物高度约为87.4M，控制在100M以下。 建筑主体采用单体结构，“折线”方式的使用率较高，建议采用。 建议南向排布户型较大的单位，北向排布单房等户型较小的单位。 户型建议（1） 户型配比建议拉长产品线，在保证复式单房比例的前提下，将复式的二房和三房作为项目的主力产品。 通过总价控制原则，单房面积控制在45 ㎡ ~55 ㎡之间、两房面积控制在60 ㎡ ~75 ㎡之间，小三房面积控制在80 ㎡ ~90 ㎡之间，标准三房积控制在105㎡~125㎡之间。户均面积控制在85㎡左右。 户型建议（2） 户型建议（3） 厅室方正，尽量避免异形房。 动静分区、干湿分区、公私分区、主次分区、洁污分离。 每户至少应配有一处生活观景综合功能半开敞空间、预留空调位、洗衣机位、冰箱位。 户与户之间的安全性和私密性问题。 主要空间均要有采光面，卧室窗建议设计为阳光窗，观景阳台与客厅之间采用落地窗。 建议在处理好上述细部设计基础上，将公摊系数控制在20%以内。 附录：经典中小户型设计鉴赏 报告结构 项目经济指标测算 建筑风格建议 现代建筑风格 要求外墙简洁、明快、富有现代时尚感，讲求现代流线美，表现档次高；既要突出个性，特别要与报业大厦建筑及景观照应，强调与城市风格有机联系，特别注意相互间天际线的连贯性和韵律性，形成富有时代特征个性的空间层次。 前卫屋顶造型 屋顶部分可进行标新立异的造型，应体现现代建筑风格，与大楼有机的结合，屋顶造型主题可以行业特征为主题。 外墙色调 由于报业大厦玻璃面用的较多，本案主楼与之协调有难度，可否逆向思维加大反差用不同来求共生。应避免采用玻璃和大面积暖色，建议以灰冷色系（深灰色或兰灰色）为主色，间或以暖色（米黄色或橘黄色）进行点缀，具体作法尊重主创人员创意。 建筑风格建议 商业部分建议 商业一层考虑独立铺模式，开间进深比控制在1：1.5~1：3之间，单铺面积不宜超过50㎡ 商业二层考虑可组合式商业，在一层留有开口，二层可以进行空间组合。 商业部分预留给排水系统和隔油池，以便餐饮业态进驻。 临街面可以考虑复式商铺的模式，一托二方式提高商业价值。两侧采用一层开口的二层组合铺模式。以适应餐饮、网吧、美发、健身的业态进驻。 空中花园建议 除裙楼顶（含独立商铺屋顶）配置屋顶生态花园外，在转换层设立一个小型的空中花园，利于业主去食堂进餐前后小憩休闲；同时在每层或隔层配以小