年地产开发各阶段重点税收问题解析与规划实操(王震).ppt

不同资产证券化模式对真实销售和破产隔离的处理 表外模式也称美国模式，是原始权益人(如银行)把资产“真实出售”给特殊目的载体（SPV），SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券； 表内模式也称欧洲模式，是原始权益人不需要把资产出售给SPV而仍留在其资产负债表上，由发起人自己发行证券； 准表外模式也称澳大利亚模式，是原权权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。 基础资产的选择（企业应收款、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业） 租金收益权 股权收益权 项目收益权 应收帐账款收益权 其他特定资产收益权 不同信用增级对证券化主体的财务的影响 外部信用增级的主要技术方式: 备用信用证、相关方担保、单线保险、多线保险和信用互换等 ； 内部信用增级的主要技术方式 直接追索权 、优先/次级结构 、超额抵押 、现金储备账户 、回购条款 、担保投资基金 对再融资的影响，资产负债比例、债资比例、债务价值比例和可抵押品的价值 ；不同的增信方式导致不同的融资成本。 资产证券化存在的主要问题解析及规避（法律、财务、税务） 基础资产的质量 交易结构-现金流管理 重要参与方 不展开看，以课下沟通为主 BT项目和BOT项目资产证券化存在的主要问题解析 同上 股权投资类企业开展私募融资的税收套利机会 政策洼地 套利窗口期正在缩短 主要讨论有限合伙基金 有限合伙与信托的结合，可以突破现有有关投资者人数的和投资领域的禁止性法规限定； 扩大股性直接融资的比例，实现重资产向轻资产的转型；提高投资决策的科学性； DDP作为投资管道，先分后税原则理论上可以减少经济性重复征税 现阶段私募股权投资基金类企业存在税收套利空间； 份额转让与股权转让在税务上的差异 8.不同商业地产经营模式的税务问题及筹划 8.1持有型商业地产的税务管理总体思路（并表与否） 8.2商铺售后返租模式的税务问题及筹划 8.3商铺联营扣点模式的的税务问题及筹划 8.4售后回购模式的税务问题解析 8.5融资性售后回租的税务问题及筹划 8.6转租筹划降低房产税的风险 8.7仓储与房屋出租的重大区别 8.8 第三方物管公司的筹划价值分析 8.9装修与出租的次序在筹划中的作用 8.10成立中介公司筹划 8.11租金分解的税务风险（合理性、税种的变化—空调费） 8.12以不动产投资收取固定利润的税务风险 8.1持有型商业地产的税务管理总体思路（并表与否） 地产公司自己持有，自己经营模式； 地产公司持有，委托第三方经营模式（托管模式）； 地产公司持有，转租经营模式； 散售模式 售后回租模式 8.2商铺售后返租模式的税务问题及筹划 地产公司 业主 租户 中介公司 8.2业主免租和转租免租的财税处理 江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。 8.2业主免租和转租免租的财税处理 浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。 房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税， 购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。 8.2业主免租和转租免租的财税处理 《国家税务局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定：房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。 购房者是否需要按《营业税暂行条例》的相关规定，计算缴纳营业税各地执行不一。 8.2