年天津绿洲湾号营销推广思路.ppt

绿洲湾8号营销推广思路 销售量解析及任务初步分解 销售量解析 175套 叠拼:80套 合院:95套 转换率 20:1 来访量：1600组 来访量：1900组 总来访量 3500组 90套 今年年底自定目标 总来访量:1800组 楼盘名称 产品 面积 套数 总成交套数 总销售金额 总销售面积 项目成交均价 首创国际半岛 类独栋 395-545 106 687 1625.03 9229.00 联排 226-302 90 74 144633584.90 17640.63 8198.89 龙湾城 联排 245-293 102 63 151434923.64 16040.65 9440.70 洋房 77-141 450 413 326124696.61 46205.32 7058.16 高层 68-115 1650 1343 786234889.83 131158.71 5994.53 田纳溪湖 独栋 196-255 210 148 236203767.87 33596.64 7030.58 翠金湖美墅 独栋 530-1800 143 　 　 　 　 联排 224-312 124 3805 10476.73 8006.53 恒大山水城 双拼 242-336 206 201 349693416.69 41315.62 8463.95 高层 92-170 673 362 211719433.79 40846.98 5183.23 颐湖庄园 双拼 195-280 288 　 　 　 　 联排 260-400 148 　 　 　 　 卓达三溪塘 独栋 340-600 250 1686 5266.66 7814.24 洋房 157-189 646 3762 6231.19 4942.05 武清别墅市场监测 楼盘名称 产品 面积 套数 上周成交套数 上周销售金额 上周销售面积 上周成交均价 首创国际半岛 类独栋 395-545 106 　 　 　 　 联排 226-302 90 　 　 　 　 龙湾城 联排 245-293 102 　 　 　 　 洋房 77-141 450 3 1952832.941 273.85 7131.031372 高层 68-115 1650 727 6484.57 5917.013109 田纳溪湖 独栋 196-255 210 　 　 　 　 翠金湖美墅 独栋 530-1800 143 　 　 　 　 联排 224-312 124 　 　 　 　 恒大山水城 双拼 242-336 206 　 　 　 　 高层 92-170 673 4 1940348.102 451.59 4296.702987 颐湖庄园 双拼 195-280 288 　 　 　 　 联排 260-400 148 　 　 　 　 卓达三溪塘 独栋 340-600 250 　 　 　 　 洋房 157-189 646 2 1277452.495 293.33 4355.001175 上周别墅成交总数 上周高层成交总数 上周洋房成交总数 0 76 5 本月别墅成交总数 本月高层成交总数 本月洋房成交总数 8 130 16 上周武清区域别墅市场0成交,洋房成交5套,本月整个区域别墅总数为8套, 洋房成交总数为16套。首先我们按本月总来访比绝对化.每月总量固定化. 市场情况小结 别墅 8套 区域来访 16套 洋房 160组 320组 至今年年底(8个月) 1280组 2560组 可能到我们项目只为50% 洋房客户只有1/3能买起叠拼 400组 640组 预测至今年年底来访量最多1000组 90套 应到访量:1800组 预测到访量:1000组 矛盾:800组 分析:预测实际到访量是在今年总体房地产市场状态不变的情况下,且每月来访量保持稳定,但对于别墅市场项目,11月\12月其来访量肯定不足,即按照目前80套任务,我们预测按照常规营销推盘思路其来访量会有1倍左右差距,从而导致成交不足. 我们怎么办? 项目营销推广思路 总原则 标杆形象 定义绿洲湾8号 泗村店区域最具品质别墅标杆楼盘 定义泗村店区域 新都市生活品质价值 针对京津 以客户为导向营销 营销方式从粗放型向精细化 从分蛋糕到做蛋糕 精细营销 坚持两条腿走路 首先:实现项目的成功销售，最大化降低风险, 其次：赢得市场口碑，奠定高品质的低密度项目形象,为项目二期及以后项目创造项目口碑和溢价空间. 总战略 立足武清 主攻京津 推广前置,硬件前置 客群针对 工程节点与推售实效搭配 第一步，武清扬名，以武清最纯正别墅群，打开知名度，引起口传！