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物业管理 第八章 物业基础管理 第一部分 房屋维修管理 【内容摘要】房屋维修管理是物业管理的重要环节。本章主要介绍房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；房屋维修管理的原则、内容与考核标准；房屋日常养护及维修管理的内容等。 【学习目标】通过本章学习使学生在理论知识方面能够理解房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；熟悉房屋维修管理的原则、内容及考核标准；掌握房屋完损等级评定方法和房屋日常养护及维修管理的内容。在技能方面能够结合房屋各部位的特点适时进行日常养护和检修；根据房屋完损程度评定完损等级；能够依据相应的技术经济指标体系组织管理房屋维修全过程。 第一节 房屋维修管理 8.1.1房屋维修的概念与特点 1. 房屋维修的概念 房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。 8.1.2房屋维修管理的概念及特点 1. 房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业服务企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业服务合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业服务企业信誉的好坏。 2. 房屋维修管理的特点 （1）经营和服务的双重性 （2）技术性 （3）复杂性 （4）计划性 （5）普遍性和分散性 8.1.3房屋损坏的原因和维修分类 1. 房屋损坏的原因 （1）自然损坏 ①地质因素。 ②气候因素。 ③生物因素。 ④灾害因素。 （2）人为损坏 ①使用不当。 ②设计和施工质量的低劣。 ③预防保养不善。 以上因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。 2. 房屋维修分类 （1）按缓急程度分 ①一般维修项目。 ②急修项目。 （2）按房屋完损程度分 ①完好房 ②基本完好标准 ③一般损坏标准 ④严重损坏标准 ⑤危险房 6.1.4房屋维修管理的原则和内容 1. 房屋维修管理的原则 （1）“经济、合理、安全、实用”的原则 （2）不同建筑区别对待的原则 （3）维护房屋不受损害的原则 （4）为业主服务的原则。 （5）修缮资金投资效果最大化原则 2. 房屋维修管理的内容 （1）房屋安全检查管理 （2）维修计划管理 （3）维修施工管理 （4）维修技术管理 （5）维修质量管理 （6）维修行政管理 （7）房屋维修档案资料的管理 8.2房屋维修工程 8.2.1房屋维修标准 1. 主体工程 屋盖、梁、板、柱、墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、 补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。 2. 装修工程 （1）门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 （2）挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 （3）踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。 3. 楼地面工程 （1）木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地板。 （2）普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 （3）面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。 4. 屋面工程 （1）屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 （2）屋面上的压顶、泛水、天沟、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 （3）女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。 （4）天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。 （5）钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。 （6）玻璃天棚损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 （7）屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。 5. 饰面工程 （1）外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，