延津锦绣温泉花园地产项目策划全案(成品).doc

延津锦绣温泉花园地产项目 策划全案 ＊＊＊ 大无形（郑州）地产顾问机构 荣誉出品 ＊＊＊ 目 录 第一部分：项目调研与可行性分析 一、延津县房地产市场分析 二、项目SWOT分析 三、项目可行性分析 第二部分：项目定位 一、目标客户群定位 二、市场定位 第三部分：产品建议 一、产品定位 二、 产品设计理念 三、整体规划 四、户型结构及户型配比 五、配套 第四部分 价格策略 一、定价策略 二、对别墅价位的建议 第五部分：广告策划 一、策划思路 二、广告创意 三、形象包装 四、阶段性推广案 五、 促销活动 第一部分 项目调研与可行性分析 一 延津房地产市场分析 1、延津县地理风貌与人文背景 延津县位于河南省北部，隶属新乡市属暖温带大陆性季风气候，春季干旱少雨，夏季炎热雨量大，秋季凉爽时令短，冬季寒冷少雨雪。年平均气温14，全年无霜期216天，年平均日照时数2504.3小时，年平均降雨量614.2毫米，较适合 农作物生长。县境南北长45.5公里，东西宽42.5公里，区域总面积947平方公里，耕地总资源87.5万亩，全县人口48万，辖4个镇、9个乡，375个行政村。近年来，延津县城镇化步伐加快，不断加大城市基础设施建设力度，城镇人口达到8万人（城区5万人 ），城镇化率17.4%；城区面积由12平方公里扩大到24平方公里。县城规划为三个城镇经济区，南部以县城 为中心，西部以小店为中心，东部以丰庄为中心。延津县为省经济发展最快的10个县之一。2004年全县生产总值比上年增长17.3％；限额以上工业增加值增长30.1％，财政一般预算收入比上年增长34％，城镇居民人均可支配收入比上年增长16.8％，农民人均现金收入比上年增长18.2％。　农业产业化经营水平不断提升。延津县是全国优质麦生产示范基地县、河南省优质小麦、优质花生生产基地县。优质专用小麦种植面积58万亩，在全国第一家注册了“金粒”牌小麦原粮商标，被评为河南省名牌农产品。2002年2.5万吨“金粒”小麦出口新西兰和印度尼西亚，实现了我国食用磨粉小麦出口零的突破。延津小麦产业化经营已成为全国大宗农作物产业化经营的典型。全县花生种植面积在40多万亩，素有“花生之乡”美称。蔬菜种植面积达8万亩，形成了石婆固、僧固、小潭等4个无公害蔬菜生产基地，注册了“绿汇”牌蔬菜、“贡参”牌胡萝卜等商标。　交通公路和区位优势日益显现目前，全县已形成以京珠、济东两条高速和新长线、新长北线、郑滑线、新濮线、翟阳线、杨小线六条省道及通袁线、胙班线、盐小线、司柳线四条骨干县道为主体的“六纵六横”公路网，成为河南省公路网密度最大的县之一。新（乡）荷（泽）铁路在延津境内有两个客货车站，连接新荷铁路与新良食品工业园、榆东纺织服装工业园铁路专用线正在筹建；规划中的京广高速铁路客运专线从县域西部穿过。 工业园建设顺利推进。抓住市区东扩和新乡市小店工业区开发建设的机遇，充分发挥延津土地、区位、资源和产业基础等优势，设立了新乡市新良食品工业园和新乡市榆东纺织服装工业园，均为新乡市重点扶持工业园。新良食品工业园位于新长公路两侧、县城西9公里处，重点引进各类农副产品深加工企业，目前已初具规模。榆东纺织服装工业园紧邻新乡市小店工业区，以引进纺织、印染、服装加工企业为主。目前，榆东工业园区内3条主干道路和2万平方米标准厂房已建成，企业正在陆续进驻。工业经济规模和竞争力明显增强。全县形成了粮油食品加工、纺织、化工、酿酒四大支柱产业，全县小麦年加工能力已突破70万吨，小麦专用粉产量全省第一，全国第三，正在向食品深加工方向转化；油脂日浸出能力达1000吨，正在向精炼化、小包装方向发展；轻纺行业规模达20万锭，正在向精梳精纺、织布、印染和服装加工方向发展；化工行业年合成氨能力达8万吨，年产甲醇3.5万吨，正在向精细化方向发展；白酒年生产能力已逾万吨，正在向品牌化迈进。催生培育了延化公司、延纺公司、新良公司、亨通公司、电力公司等一批年销售收入超亿元的企业，其中延化公司、延纺公司年上交税金均在千万元以上，新良公司被评为全国农业产业化重点龙头企业，“新良”牌面粉被评为国家免检产品、河南省著名商标。对外开放成效显著。强化对外商大力实施“回归工程”，吸引了大批延津籍在外人士回乡创业，先后引进了美居置业公司、大丰酒业公司、毛府酒业公司、锦泰纺织公司等众多企业。近年来，共引进县外投资千万元企业20余家，实际利用县外资金近7亿元。资源条件。境内有未开发利用沙荒地20余万亩，可以直接转为建设用地，在目前国家土地政策趋紧的形势下，这是延津经济发展和招商引资的最大优势。电力供应充足，有2X0.6MW发电厂一座，110KV变电站2座，35KV变电站8座；总投资3.6亿元的500KV变电站项目年内将开工建设；投资10亿元、装机容量10万千瓦的风力发电项