常见商品房纠纷的法律分析.ppt

　　　《建设工程质量管理条例》第49条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 　 建设行政主管部门对竣工验收的监督： 　　　《建设工程质量管理条例》第49条第二款　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 政府以备案表作为竣工验收合格的标志，是变相设立行政许可。 　 政府对建设工程的质量监督体现在日常监督、责令停止使用，重新组织竣工验收，不予备案没有法律依据。 ２）《竣工验收备案表》不是验收合格的标志 商品房是否合格，只能以竣工验收为依据。 　 买受人收房时，有对其房屋“查看”或者“查验”的权利，查验的目的是检查是否符合合同中关于房屋交付标准的约定，而不是评价质量是否合格。买受人的主观感受不能作为房屋质量状况的判定依据，不具有验收的法律效力。 经法定程序，可以否定竣工验收。 《建设工程质量管理条例》第49条第二款　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 竣工验收合格不等于没有质量缺陷 　 　 不能以验收合格作挡箭牌，拒绝质量整改；也不能以质量缺陷作杀手锏，否定工程合格。 买受人没有验收质量的权利 深圳版合同第九条　“买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。”这是概念错误，制造混乱。 3）竣工验收的法律效力 　【案例】某甲起诉开发商称，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求开发商交房并按合同承担延迟交付360天的违约责任，即按延迟天数乘以每天总房款万分之五，共计18万余元。开发商抗辩称该房屋为成批交付，早已统一发出交付通知，以邮政特快专递方式，有邮局回执为证。但法院认为，从回执上不能看出信件内容，且签收人并非本人，故不认可开发商已经书面通知某甲收房，判决支持原告诉请，要求开发商承担延迟交付违约责任。 　　 4、交付通知的法律意义及风险预防 Ａ.当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件 　　　商品房买卖合同纠纷司法解释第11条　买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 　　　深圳市官方合同范本第9条　出卖人向买受人交付前，应发出《交付通知书》，《交付通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。 B.法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。 C.这种规定与认识值得商榷。因为买卖合同上已经约定了交付的时间，交付的地点是房屋所在地，这些都是明确的，不因未通知而影响权利行使。 １）交付通知是不是必须的？ Ａ．合同中约定“买受人未收到交付通知书的，以合同约定的最后交付期限为交付时间，以房屋所在地为交付地点。” Ｂ．通知地址以合同记载为准；通知行为要能证明（发函公证、特快专递回执），特快专递物品内容栏中写明“××花园×栋×号交付通知书”。 Ｃ．集中交付后，清理未来的客户，逐人再通知，留存再次通知的证据。 Ｄ．对虽然到场，但拒不办理收房手续的，要请其填写《意见表》，以证明其确曾到场，不收房另有原因。 Ｅ．诉讼中，以买受人明知交付时间及房屋所在地为抗辩理由。 2）如何避免买受人恶意诉讼 　　　根据法律规定与现实合理性，个人认为只有下列情形可以作为拒收的正当理由： 　　　1）房屋未经竣工验收合格； 　　　2）交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 　　　3）道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件； 　　　4）建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人； 　　　5）交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件； 　　　6）竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。 　　　以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。 　　 5、买受人拒绝收房的正当理由—— 现实中常见因质量争议而拒收。既无法律依据，也无助于争议的解决。 《合同法》第148条　因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 《房地产开发经营管理条例》第32条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。 是否严重影响正常居住使用，证