广汉三星国际房地产开发项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 项目概况 3 一、项目名称 3 二、项目主体 3 三、项目概况 3 （一）项目位置及宗地现状 3 （二）项目区域环境及市政配套情况 4 （三）项目地块规划设计条件 4 （四）项目的社会、经济意义 5 四、报告编制依据 5 第二章 房地产宏观环境及市场分析 6 一、宏观经济发展状况 6 （一）全国经济发展状况 6 （二）广汉市经济发展状况 6 二、房地产宏观政策 8 三、广汉市房地产市场分析 10 （一）城市规划情况 10 （二）广汉市房地产环境 10 （四）广汉酒店会展市场分析 13 第三章 项目规划设计和开发建设方案 14 一、项目总体规划情况 14 （一）规划设计思路及平面布置 14 （二）规划设计理念 14 （三）总体规划设计 14 （四）项目产品类型 16 二、建设方案 16 （一）建设内容 16 （二）开发时机分析及分期开发计划 17 三、项目SWOT分析 18 （一）优势分析 18 （二）劣势分析 18 （三）机会分析 18 （四）威胁分析 19 四、销售策略 19 （一）产品定价 19 （二）销售进度 20 第四章 项目经济效益分析 20 一、项目投资估算和资金计划 20 （一）项目总投资 20 （二）投资计划与资金筹措 22 二、项目财务分析及评价 23 （一）收入与经营税金及附加估算 23 （二）销售成本及费用估算 24 （三）资金来源与运用情况（★全部126亩商住用地、45亩商业用地及一期项目建设成本投资来源与运用） 25 （四）静态财务分析 27 （四）动态财务分析 27 （五）财务分析结论 27 三、项目风险分析 27 （一）定性分析及建议 27 （二）定量分析 29 第五章 项目可研结论 30 第一章 项目概况 为避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，提高公司资金利用效率，特编制广汉三星国际房地产开发项目可行性研究报告。 本次可研以2009年12月31日作为基准日期，并依据国家计委、建设部相关估算规则，结合本地区房地产开发的实际状况，参考同类建设项目经济技术标准，本着客观、谨慎原则测算。 一、项目名称 三星国际 二、项目主体 三星国际项目开发主体为四川省锦弘房地产开发有限公司，本项目是项目主题独立开发的第一个项目。四川省锦弘房地产开发有限公司为一人有限责任公司（法人独资），成立于2007年8月3日，营业期限至2057年8月2日；住所为成都市青羊区实业街30号2号楼336-342房；法定代表人为彭富才；注册资本与实收资本均为叁千万元人民币；经营范围包括房地产开发经营，物业管理，建筑装修装饰工程，工程咨询，商务服务业。 三、项目概况 （一）项目位置及宗地现状 三星国际（以下简称“本项目”）位于广汉市城北新区，东临北京路主干道，南依保定路、紧邻金雁湖公园和鸭子河，西接扬州路商业街，北靠天津路广汉市城北行政中心，与老城区仅一河之隔。项目地块周围无任何工业污染，属上风上水，是理想的居住场所。 项目用地总占地229.4亩，目前已基本拆迁完毕，可立即开始场平等前期工程的建设。 图1 项目位置图 （二）项目区域环境及市政配套情况 1、项目区域环境 项目地处广汉市城北新区核心地段，地块东侧的北京路是城市主干道，通过金雁湖大桥与老城区相连，南侧已建成两个成熟小区，生活气息日益浓厚。 根据广汉市政府相关规划，市政府新政务办公大楼将坐落于本项目地块北侧，届时项目将是距离市政府行政广场最近的商品房项目。另外，项目距离金雁湖公园较近，买主入住后可就近享受休闲娱乐与体育锻炼设施 2、市政配套情况 项目毗邻多条城市交通主干道，车行条件非常便利，步行到达市中心百货大楼的时间保持在15-20分钟之内；自来水、污水、雨水、天然气、通讯、供电管网等城市基础配套设施已可满足项目施工及项目竣工后使用的需求。 （三）项目地块规划设计条件 根据广汉市规划和建设局出具的《规划设计条件意见书》，项目用地为商业、居住用地，容积率小于等于2.0，建筑密度小于等于30%，绿地率不小于35%，建筑底层室内地面高出城市道路0.3米以上，建筑高度需满足广汉机场净空高度要求，沿扬州路退让道路红线20米作为绿化带，并在临扬州路商业地带内设置面积不小于100㎡的对外开放的公测一座。 （四）项目的社会、经济意义 广汉市政府已将城北区域规划为高尚住宅、行政办公、文教科研综合区，本项目作为高端地产项目，建成后对整个区域的城市环境和生活品味都有较大提高，有利于市政规划的实现。 广汉市2007、2008、2009年地区全社会固定资产投资总额分别为21.75亿元、37.03亿元、102.17亿元，对各年地区生产总值贡献较大。本项目体量较大，投资总额将超过10亿元，项目的开发实施将拉动地区固定资产投资，对广汉地区经济发展也