怡心苑一期工程房地产项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 项目总论 4 1.1、项目概况 4 1.1.1项目开发公司简介 4 1.1.2项目简介 4 1.1.3项目简介开发用地的取得 5 1.2、编制依据 5 1.3、结论 5 项目背景及必要性 6 2.1、项目背景 6 2.1.1、益阳市地理概况 6 2.1.2、益阳市近期经济概况 6 2.1.3益阳市东部新区概况 7 2.2、项目建设必要性 7 2.2.1、项目建设的宏观意义 7 2.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展 7 2.1.3项目建设迎合东部新区的需求 10 第三章 市场分析 10 3.1、房地产市场现状分析 10 3.2、益阳市房地产现状 11 3.2.1、益阳市市场状况 11 3.2.2、益阳市房地产投资现状 11 3.2.3、益阳市房地产市场价格走向 13 3.3、区域房地产市场状况 13 3.3.1、区域房地产现状 13 3.3.2、区域竞争对手分析 14 3.3.3、项目目标客户分析 16 第四章 营销策略 16 4.1、项目定位 16 4.1.1、项目地理位置定位 16 4.1.2、项目产品定位 17 4.1.3、价格定位 19 4.1.4、项目SWOT分析 20 4.2、销售方案 21 4.2.1前期宣传 21 4.2.2、销售计划 22 第五章 项目建设方案 24 5.1、项目规划设计方案 24 5.2、项目建设内容、规模 24 5.3、项目配套设计概况 25 5.3.1项目内交通系统 25 5.3.2项目内绿化系统 25 5.4、项目结构、水电设计 26 5.4.1、结构设计 26 5.4.2、给排水设计 26 5.4.3、电气设计 27 5.5、项目建设进度安排 28 第六章 投资估算与资金筹措 29 6.1、估算编制依据 29 6.2、总投资估算 29 6.3、用款计划和资金筹措 32 6.3.1、资金来源 32 6.3.2、投资计划与资金筹措 32 第七章 财务效益评价 33 7.1、销售收入计划 33 7.2、销售税金 34 7.3、 现金流量表分析 34 7.4、利润表分析 36 7.5、风险分析 37 7.6、盈亏平衡分析 38 7.7、敏感性分析 38第八章 结论与建议 39 8.1、结论 39 8.2、建议 39 项目总论 1.1、项目概况 1.1.1项目开发公司简介 湖南省建筑工程集团为湖南省首家房建总承包特级企业,具有建筑安装,路桥施工,房地产开发，勘察设计,工程监理,招标代理,对外工程承包等综合实力,生产经营资资本20亿元以上,年生产能力逾200亿元。??集团总公司成立50余年来，经营版图扩展到全国各省、市、自治区和海外30多个国家、地区，300余项工程分别荣获中国建筑工程鲁班奖、国家优质工程奖、湖南芙蓉奖、湖南省优质工程奖。??近年来，集团总公司积极实施“全员入市”理念，连续九年创28项鲁班奖。连续四年荣获全国企业500强，并进入“中国承包商及工程设计企业双60强”，先后被评为“十五全国建设科技进步先进集体”、“全国优秀施工企业”、“全国明星施工企业”、“全国诚信企业示范单位”、“湖南省文明单位”，被授予“中国建设系统信用、信誉AAA级单位”、银行“AAA”信用等级和“黄金客户”等称号。  1.1.2项目简介 项目名称：怡心苑一期工程 建设单位：湖南省建筑工程集团 建设地址：益阳东部新区沧水铺城际干道和319道的交汇处， 规划用地面积 :20000m2（30亩） 总建筑面积: 52000m2 建筑容积率:2.6 建筑密度:26% 绿地率:35% 总户数:240户 建设内容：商品住宅，小区物业管路费用房及小区居民公共文化娱乐场所等配套设施。 1.1.3项目简介开发用地的取得 本土地是由土地一级市场出让所得，缴纳土地使用权出让金，再去建设部门取得建设用地批准文件，取得建设用地规划许可证，最后进行招投标。该地预测的拿地价为120万一亩，建安费约为1335元/平方米。 1.2、编制依据 上海诚信建筑设计院受湖南省建筑工程集团委托，编制怡心苑住宅小区项目的