房地产项目贷款评估报告.doc

房地产项目贷款调查评估报告 借款人：中机浦发房地产公司 项目名称：浦发广场F地块项目 目 录 第一章 项目融资方案 第二章 项目概要 一、 评估背景 二、 借款人及项目主要关系人评价 三、 项目评价 四、 偿债能力和风险提示 五、 评估结论 第三章 借款人及项目主要关系人评价 一、 基本概况 二、 经营情况评价 三、 财务状况分析 四、 信用情况评价 五、 发展前景评价 第四章 项目建设情况评价 一、 项目基本情况评价 二、 项目建设条件评价 三、 项目实施进程评价 四、 设计施工监理评价 五、 环境保护评价 第五章 项目市场评估 一、 房地产投资环境评价 二、 项目市场定位评价 三、 项目市场竞争力评价 第六章 投资估算和筹资评价 一、 投资估算评价 二、 资金筹措评价 三、 项目投资计划评价 第七章 项目财务及偿债能力分析 一、 评估原则与评估依据 二、 项目基础数据预测 三、 项目财务效益评价 四、 偿债能力评价 五、 项目不确定性分析 项目融资方案 借款人：中机浦发房地产公司 借款金额：12000万元 借款用途：用于浦发广场F地块开发 借款利率： 8.8% 担保方式：土地及在建工程抵押；项目完工后转为房产抵押 授信期限： 24个月 贷款期限：24个月，期满12个月后可提前终止 宽限期： 还款方式： 按还款计划分次还款 放款条件：签署所涉贷款合同 办妥抵押担保手续 开立监管专户，用于销售款回笼 开立固定资产贷款专用账户，按照监管要求受托支付 概要 评估背景 中机浦发房地产公司积极参与上海市旧城改造工作，从1993年开始，在普陀区中山北路区域筹建浦发广场。浦发广场项目占地2.9公顷，总建筑面积15.5万平方米，分为D、E、H、I、F六个地块滚动开发，目前开发的为该项目F地块的办公公寓楼项目。 浦发广场F地块项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，地理位置优越。距离3、4、7号线镇坪路站800米，3、4号线中潭路站650米，交通便利。建设用地性质为商业金融业用地，商务办公用地。 F地块建设规模： 建设用地面积：2502平方米。容积率3.0，总计容积面积7505.97平方米。其中地上容积面积7505.97平方米，地下容积面积0平方米，其中商业面积833.4平方米。地上不计容积面积184.6平方米，地下不计容积面积1428.36平方米。建筑高度控制24米，绿化率不得小于20%。 规划建设8层（含一层地下车库）公寓建筑，一层规划设计临街商铺，公寓面积30-80平方米，约120套；地下停车场规划停车位50个；一楼商铺833平方米。 项目目前两证已拿到。项目所处地理位置示意图: 借款人评价 借款人评价： 中机浦发房地产公司成立于1992年，注册资本人民币2050万元，住所：上海市普陀区中山北路1715号2501室，法定代表人：张鹏。公司系中国浦发机械工业股份有限公司的全资子公司，主要业务为房地产开发。 中机浦发房地产公司积极参与上海市旧城改造工作，从1993年开始，在普陀区中山北路区域筹建浦发广场。浦发广场项目占地2.9公顷，总建筑面积15.5万平方米，分为D、E、H、I、F六个地块滚动开发，目前开发的为该项目F地块的办公公寓楼项目。 三、项目评论 该项目为我行重点争取的优质房地产项目。 1）该项目目前已拿到两证，自筹比例已足额到位，满足国家相关政策及我行信贷政策方向。 该项目目前已拿到两证，前期投入土地款1亿，占总投45%，满足国家对自筹比例要求。 2）该项目地理位置优越、配套齐全、交通便捷、销售前景良好。 本项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，临近苏州河，毗邻普陀区三大绿地：梦清园、长寿公园、普陀公园。集轨道交通3号、4号、7号线三轨汇聚之便利，距离3、4、7号线镇坪路站800米，3、4号线中潭路站650米，直达市内各核心商圈。 本项目市场定位为踏入社会不久的年轻上班族为主体的自住型客户和有一定积蓄的工薪阶层且自身的住房需求已经得到一定程度满足但鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了服务式公寓这类产品的自住兼投资型客户。本项目定位为高档规格服务式公寓，且项目旁边上海香溢花城项目公司正在兴建一所与上海理工大学合办的小学，该学校的一些老师和中机浦发公司的部分员工均有购买意向，再综合其它社会客户，需求看好。 偿债能力和风险提示 1、项目完工风险: 项目开发方为中机浦发房地产公司，该公司为房地产开发三级资质。有着多年项目开发经验，历年的房产项目建设情况良好，从未出现拖延工期和未能完工的情况。其中，浦发广场D、E楼，开工时间1997年，竣工和销售时间2004年，其总包、建设单位为江苏中南建设集团股份有限公司，工程