投资农业示范园项目的风险防控论文.doc

投资农业生态园项目的风险防控 姜海平 安徽明博律师事务所 摘要： 近年来，笔者参与了几个农业生态园的投资项目，还为其中的几家投资商提供了全程的法律服务。经过归纳总结，笔者认为在农业生态园开发建设中的风险主要包括农村集体土地流转的风险和地方政府承诺给予项目建设用地的是否能够兑现的风险两个方面。本文将对这两方面的风险防控作出详细的分析，以期投资商在今后类似的农业生态园的投资中避免盲目建设，控制土地使用风险，避免大规模的经济损失。 关键词：农业生态园、集体土地流转、国有建设用地、法律风险防控 随着我国农业转型的不断深化以及经济的高速发展，土地资源越来越稀缺，土地的价值被全社会越来越看重，很多投资商将资金投资到农业生态园的建设上，认为先将土地圈起来，占有了土地资源，就一定有发财的机会，特别是城市郊区的土地，很多投资商幻想有一天这些农业土地会变成建设用地，自己先占有了这些土地，将来获得这块建设用地的可能性会很大，于是对农业生态园的建设的投资非常有热情。近年来，在我省乃至全国范围内出现了大量由地方政府招商引资而来的农业生态园开发项目。由于国家政策的扶持和良好的市场收益预期，大量投资商在趋之若鹜的与地方政府签订了投资协议后，轰轰烈烈地开始了农业生态园的投资建设。大多数投资商认为与政府签订了合同，其权利理应会受到保护，但是实际上在农业生态园的开发建设过程中会遇到各种各样的问题，尤其是土地方面的问题。如果在前期不能充分控制其风险，待矛盾和冲突爆发之时，投资商很可能会遭受巨大的经济损失。 近年来，笔者参与了几个农业生态园的投资项目，还为其中的几家投资商提供了全程的法律服务，每个项目投资都在亿元以上。经过归纳总结，笔者认为在农业生态园开发建设中的风险主要包括农村集体土地流转的风险和地方政府承诺给予项目建设用地的是否能够兑现的风险两个方面。本文将对这两方面的风险防控作出详细的分析，以期投资商在今后类似的农业生态园的投资中避免盲目建设，控制土地使用风险，避免大规模的经济损失。。 一、农村集体土地流转的法律风险防控 农业生态园的开发和建设必然会遇到农村集体土地的集中流转，但是在流转的过程中由于涉及的农户众多，流转主体繁多，流转面积大，流转期限长，再加上农业规模化生产本身所具有的投资大，收益周期长，市场风险大等因素，导致在流转实务过程中存在巨大的法律风险。 在最高人民法院2013年工作报告中披露2012年一年来，全国各级法院共审结土地承包经营权、农产品和农业生产资料供给等涉农案件２３２６１５件，标的额４５．２８亿元，同比分别上升３５．８１％和２９．０４％。随着农村土地流转的不断加快，相关的纠纷也日益增多。在这一部分，笔者将从流转合同的效力风险、流转合同不适当履行的风险、投资商损失无法得到充分补偿的风险、法律和相关政策变化导致的风险四个方面对在农业生态园开发建设过程中集体土地流转可能遇到的法律风险逐一进行分析，并最终提出几点建议以便投资商在流转集体土地时将法律风险降到最小。 （一）流转合同效力风险 在实践中，合同主体不适格导致流转合同效力存在严重的风险，《土地承包法》第三十四条规定：“ 土地承包经营权流转的主体是承包方。”故土地承包经营权的流转合同的出让方只能是土地承包经营权的承包方即农户，不能是作为发包方的集体经济组织。在集体流转过程中，地方政府往往为了图省事，不愿意让投资商直接与农户签订土地流转合同，投资商为了降低谈判和签约成本，往往也不愿意与农户直接签订土地流转合同，而是由农业示范园直接与投资商签订投资协议，农业示范园再与村委会签订土地流转合同，村委会再与农户签订土地流转合同，这样在土地流转问题上就出现了多个主体，农户、村委会、农业示范园和投资企业，很容易出现土地流转手续不合法，投资商的土地经营权得不到保障的风险。虽然集体流转的方式主要是出租，程序规定上没有转包或转让严格，但由于现阶段农业生产效益低和农村产权制度不完善，在土地流转时往往是村集体经济组织的领导成员在没有经过正当的议事程序的情况下就代替实际享有土地承包经营权的农户签订了流转合同，这样的合同由于合同主体存在无权处分行为导致合同存在严重的效力风险。北京南安河村2000亩土地流转纠纷便是当地村民以村委会没有经过村民同意便将土地出租给企业为理由主张合同无效的典型事例。 综合以上的分析，投资商要特别注意规范和完善土地流转合同。在签订集体流转合同时，应当严格按照法律规定，最好是跟农户直接签订土地流转合同，把与每个农户签订的土地流转合同保留一份原件，而且最好要让全部成年的家庭成员签字