新进入城市产品设计总体研究.doc

新进入城市产品设计总体研究 （武汉篇） 远洋地产 产品研发部 二零一零年十二月 目 录 第一章 城市总体研究 1 1.1基本情况 1 1.1.1地理位置 1 1.1.2行政区划 2 1.1.3地形地貌 3 1.1.4气候条件 3 1.1.5水文状况 3 1.1.6人口规模 3 1.1.7历史沿革 3 1.2总体现状 5 1.2.1城市经济 5 1.2.2城市资源 7 1.2.3城市空间 8 1.2.4城市文化 14 1.2.5现状总结 22 1.3发展规划 29 1.3.1发展背景 29 1.3.2发展机遇 30 1.3.3发展战略 31 1.3.4发展目标 36 1.3.5性质规模 37 1.3.6空间布局 37 1.3.7城市交通 51 1.3.7发展总结 56 1.4总体结论 57 1.4.1区域地位 57 1.4.2城市总结 57 第二章 板块研究 60 2.1板块分布 60 2.2板块分析 64 2.2.1江岸区 64 2.2.2江汉区 70 2.2.3硚口区 75 2.2.4汉阳区 80 2.2.5武昌区 84 2.2.6洪山区 89 2.2.7青山区 93 2.2.8东西湖区 97 2.2.9东湖高新开发区 102 2.2.10经济技术开发区 107 2.2.11江夏区 111 2.2.12黄陂区 115 第三章 住宅产品研究 120 3.1 住宅市场表现 120 3.1.1供应 120 3.1.2需求 121 3.1.3价格 123 3.1.4供需比 123 3.1.5库存及出清周期分析 124 3.1.6区域成交分析 125 3.1.7成交结构分析 125 3.1.8 2009热点项目及重点企业表现 126 3.2 住宅设计要素 128 3.2.1自然要素 128 3.2.2社会要素 129 3.3 住宅设计特征 129 3.3.1总体规划 129 3.3.2单体设计 135 3.3.3户型设计 137 3.4 地方规范解读 139 3.4.1规划指标 139 3.4.2面积计算 142 3.5 住宅配套商业 142 3.6 典型案例分析 143 3.6.1典型项目之一——武汉天地 143 3.6.2典型项目之二——华润中央公园 146 3.6.3典型项目之三——福星水岸星城 150 第一章 城市总体研究 1.1基本情况 1.1.1地理位置 九省通衢，天下之中 武汉地外东经113。41’—115。05’，北纬29。58’—31。22’，在平面直角坐标上，东西最大横距134公里，南北最大纵距155公里，位于我国大陆腹地，是我国经济地理的中心。在我国经济地理圈层中，武汉与湖北省内荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等地级市相距300公里左右；与长沙、郑州、南昌、洛阳、九江等大中城市相距600公里左右；与北京、天津、上海、广州、重庆、西安等特大城市相距1200公里左右，得中独厚的区位优势非常明显。 图1-1 武汉区位图 1.1.2行政区划 市辖13区 武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个行政区。区辖130个街道办事处、14个镇、9个乡。全市群众自治组织3206个，其中，城镇社区居民委员会1271个，农村村民委员会1935个。 图1-2 武汉市域示意图 1.1.3地形地貌 冲击平原 地貌属鄂东南丘陵经汉江平原东缘向大别山南麓低山丘过渡地区。地形属残丘性冲击平原，全市市低山、丘陵、垄岗平原与平坦平原分别占土地总面积的5.8％、12.3％、42.6％和39.3％，海拔高度在19.2米至873.7米之间，大部分在50米以下。 1.1.4气候条件 亚热带季风性湿润气候 气候属亚热带季风性湿润气候，日照充足，年平均气温15.8℃～17.5℃，年无霜期一般为211天～272天；雨量丰沛，年降水量1150毫米～1450毫米，主要集中在6至8月。 1.1.5水文状况 百湖之市 武汉市江河纵横，河港沟渠交织，湖泊库塘星罗棋布。现有水面总面积2117.6km2，占全市国土面积约25.0%。武汉市5km以上的河流有165条；境内共有大小湖泊166个，水面面积779.6km2，湖泊总容积为19.5亿m3；全市有大、中、小型水库272座，其中大型水库3座，中型水库6座。 1.1.6人口规模 常住人口910万 2009年末全市常住人口910万人，比上年末增加13万人。户籍人口835.55万人，增加2.31万人，其中，农业人口294.54万人，减少1.47万人；非农业人口541.01万人，增加3.77万人，城市化率65%。人口自然增长率3.78‰，上升1.32个千分点，其中，人口出生率8.18‰，下降0.02个千分点；人口死亡率4.40‰，下降1.34个千分点。人口净迁移率