永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告.doc

永州国家农科园万喜登农业园 公共租赁住房建设项目 可 行 性 研 究 报 告 长沙瀚邦项目管理咨询有限公司 二0一四年五月 永州国家农科园万喜登农业园 公共租赁住房建设项目 可行性研究报告 编制单位：长沙瀚邦项目管理咨询有限公司 咨质证号：工咨乙12220080017 高级工程师 ： 周 腾 高级工程师 ： 李小枚 注册咨询师 ： 张 民 编 辑 人 ： 李明主 审 核 ： 蒋 妮 二〇一四年五月 目 录 前言 6 第一章 项目综述 10 1.1项目名称及建设单位 10 1.2研究工作的依据和范围 11 1.3建设规模与内容 13 1.4投资估算与融资方案 14 1.5项目结论 15 第二章 项目建设背景与必要性 16 2.1项目建设背景 16 2.2项目建设必要性 17 第三章 市场预测与住房保障分析 22 3.1公共租赁住房市场预测 22 3.2住房保障分析 23 第四章 项目建设总体规划 25 4.1项目建设规划方案 25 4.2项目建筑形态和物业建设规划方案 25 4.3项目建设户型规划方案 25 4.4项目建成后价格规划方案 26 4.5项目小区配套功能建设规划方案 28 第五章 场址与建设条件 30 5.1项目选址 30 5.2地势地貌 30 5.3气候气象 30 5.4水文条件 31 5.5交通条件 32 5.6公共设施条件 32 5.7施工条件 33 5.7其它条件 33 第六章 工程建设方案 34 6.1建筑设计 34 6.2结构设计 38 6.3给排水系统 40 6.4电气系统 43 第七章 项目管理 50 7.1质量管理 50 7.2进度管理 51 7.3合同管理 51 7.4资金管理 52 7.5现场管理 52 7.6项目实施 52 7.7建设工期 53 7.8运营期管理 53 第八章 环境保护及消防安全 56 8.1环境卫生规划 56 8.2建设地点环境现状 56 8.3主要污染物和污染源 56 8.4治理方案 57 8.5绿化 58 8.6环境影响评价 58 8.7消防及安全 58 第九章 节能 60 9.1概述 60 9.2节能规范和用能指标 61 9.3节能措施 61 第十章 工程招标投标 71 10.1招标原则 71 10.2招标范围 71 10.3招投标程序 71 第十一章　 投资估算与资金筹措 75 11.1投资估算 75 11.2工程项目资金筹措 78 第十二章 经济及社会效益分析 79 12.1社会影响分析? 79 12.2环境影响分析? 79 12.3互适性分析? 81 12.4经济效益分析? 81 12.5社会效益分析 84 第十三章 结论与建议 85 附件： 法人身份证； 组织代码证； 营业执照； 税务登记证。  前 言 1、公共租赁房 公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工和其他中低收入群体出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。 公共租赁住房的含义 公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征： 第一，保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。 第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。 第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经