-深圳凯茵新城后期推广策略案-47.ppt

后市影响研判 1、历次新政后市场的走势 以往对房地产市场影响较大的几次调控政策如国八条、国十五条后，市场对此反应都较大。市场成交量一度回落，但后市紧随着价格的走高。 后市影响研判 后市影响研判 2、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 后市影响研判 3、深圳房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。8月一、二手市场成交均创下三年历史低谷，一手房价一路上扬、二手房价则有所回调。预计后市一二手市场成交量会在低位有一个徘徊过程。 后市影响研判 4、随着十一黄金周新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。二手市场则由于进入到今年最后一个季度，银行可获得新的贷款额度，相信这会对市场起到一定的刺激作用。 1、楼市回归理性； 2、楼价上扬趋缓； 3、个盘销售周期拉长。 这其中，影响最大的是“银行银根紧缩”，一系列政策引发的结果： 1、投资者退出市场，并持观望态度； 2、买家进入观望状态，尤其是投资客更为谨慎; 3、楼市不再火爆； 在当前的市场环境下，我们该如何推广，如何在逆境中求生存，促使楼盘的稳定销售。 先来看两个案例…… 成功人士的理想居所！ 1、项目当期基本技术指标 由鸿荣源开发的公园大地位于深圳龙岗区，二期总共推出458套，成交达290套，开盘销售率约60%，开盘均价17000元/㎡，创龙岗价格新高。 现场展示效果 从这个两个项目当中，我们可以看到什么？ 针对以上三大问题分析本项目 １、雅居乐地产具备品牌知名度，但在深圳的影响力还有待挖掘，这也是一项循序渐进的系统工程。 ２、自然环境优越，产品素质较高，但未被着重推广。 ３、现场展示不到位，客户到达现场后虽被周边环境吸引，但其他展示未能给到客户的认可。对于异地置业的客户来说，第一印象尤为重要。 看楼团客流量如何保证，销售状况如何保证？ 攮外 推内 现场看楼通道展示的优化（针对不仅仅是深圳市场，也包括其他区域市场） 装修标准的公示 展示形象的注重（包括巡展、房展会） 执行力： 沟通到位 具体工作落实到位 快速反应 　　　　　 多谢聆听，携手共进！ 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 一期 二期 7栋 8栋 9栋 11B 11A 现场展示效果 万科第五园总体项目简介 　　万科·第五园，目前总占地面积约44万平方米，总建筑面积约55万平方米，总建筑户数为5000户左右。商业配套面积约8000平方米，另有小学、幼儿园等配套。项目建筑风格为原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院阳房、叠院HOUSE和高层。在总体规模上已超越了万科四季花城和万科城，成为万科目前在坂雪岗片区最大的项目。　　万科第五园，“原创现代中式”，始终坚持原创的价值，探索适合现代人生活的中式住宅。它的诗画意境，跳脱了传统建筑的繁文缛节，更偏向于现代生活的质感塑造。 开盘 二期 一期 三期 万科第五园三期项目简介 2007年9月8日 开盘日期 1.4万元/㎡ 均价 　1:0.8 车位比 H2（揽月居）19层，H3（映月居