上海松江新浜可行性分析报告--18.doc

一、项目土地信息分析 项目位于松江区新浜镇，政府规划为商业商务综合用地，其中未规划住宅用地，实际可开发面积1500亩，已开发面积300亩，目前剩余土地约1200亩。 分析：地价 从出让土地价格折合平均楼板价分析，目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米—1590元/平方米，中间取值约993元/平方米。目前政府土地出让价格为60万/亩，折合土地楼板价约在1000元左右，与周围土地供应情况比较，没有特别优惠之处。 分析：用途 从土地性质而言，本案规划为商业商务用地，就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求（人口、交通、环境、政策），显然此土地定位远偏离业态实际的需求。 若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。 2003-2007年间周围区类似土地供应情况 区县 土地面积 用途 容积率 中标价 单价 楼板价 拟建项目 金山枫泾镇 355890 商业 1 13390 25.1 376 上海服装城 金山新城中心 108941 商业 1 6148 37.6 564 化工建材市场 金山区金山卫镇1号 135424 商业 1.2 5940 29.24 366 上海南方 国际广场 金山区朱泾镇 176182 商业 1.2 14600 55.25 691 金山第二工业区 金山区亭林镇3号 153286.7 商业 1.4 9200 40.01 429 长三角物流港 青浦区华新镇 91620.0 商业 1.2 4810 35 438 永乐家电 松江区泗泾镇 117040.1 商业 1.2 12288 69.99 875 泗泾五金市场 松江区辰花路二号 428213 商业 0.47 32000 49.82 1590 上海世茂新体验 金山区新城区84655 商业 1.6 8635 68.00 638 国际水产城 青浦区赵巷镇129298 商业 1 11640 60.02 900 绿地吉盛伟邦 国际家具村 松江新绿街一号地块 32768 商业 1.5 2980 60.63 606 澳森隆 国际家具城 金山区新城区 192133 商业 1.8 20750 72.00 600 上海金山水产城 * 新浜地区没有可参考数据 二、项目建筑形态分析 根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态： 占地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 建筑形态 800000 1 800000 40% 2.5层 50% 2层 1.5 1200000 40% 2.5层 50% 2层 分析：形态 按照不同的容积率及建筑密度推算，未来项目建筑形态基本在2-3层左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域，则配以40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。 由此可见，未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局为主，对应区域生态环境的需要，本案未来的公共绿地及环境建设投入比重较高。 另：低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。 三、项目交通情况分析 项目交通示意图 项目地理位置及交通显示，本案位于上海与浙江的交界区域，主要交通干道为“沪杭高速公路”，现在及将来没有轨道交通规划，铁路交通也仅为过路站，非必要停靠站点。 分析：竞争 项目上海一侧受3大主力商业板块影响严重，其中已经成型的松江新城及大学城配套商业，金山新城及大量专业市场集中区域，青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。 四、项目商业规模分析 按照周围类似土地性质供应的限制及已出让土地限制条件看，本案未来容积率预期在1-1.5左右，则商业综合建筑面积约在80万-120万平方米，若以购物中心定位，则从全国类似案例分析，可以堪称“世界第一”。 北京金源购物中心 557000平方米 东莞华南MALL 660000平方米 广州正佳广场 280000平方米 北京新东安广场 310000平方米 * 上述数据来自于《福布斯》世界10大购物中心排行榜 既是目前在建的世界最大的购物中心DUBAI MALL（迪拜购物中心）也仅只有1116000平方米。 若从专业市场进行定位，则现有上海主要专业市场规模也低于本案计划规模，且地理位置及周围环境没有明显优势。 曹安国际商贸城 1100000平方米 吉盛伟邦国际家具村 200000平方米 意邦国际建材市场 800000平方米 赵巷奥特莱斯 120000平方米 五、项目建筑成本分析 按照低层商业建筑建造成本数据推算本项目未来的可能的成本，以下按照容积率1计算： 项目商业部分成本毛计算 项目 单价/备注 总价 土地对应价格 60万/亩 72000万元 地面物业建设（含设备） 2500元/平 200000万元 地下物业建设 200