上海鹏欣白金湾府邸写字楼项目营销策划案37.ppt

项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 小结 市场供需 租金走势 北外滩高档写字楼主要分布在吴淞路沿线和滨江沿线，市场新增供应量较小。 北外滩区域由于靠近航运业服务机构，从而吸引了大量的航运物流及相关产业的入驻。高档办公楼需求大、新增供应少，导致其高品质物业接近满租。 北外滩高档写字楼租金逐年上升，但与全市相比还存在一定差距，目前达到 RMB 149 / M2 ?月。 客户特征 全市高档商务区内甲级写字楼租户基本集中在金融、专业服务等高增值服务业； 租赁面积多集中在 1000-2000M2 及以上。 北外滩高档商务区内甲级写字楼租户基本集中在航运、贸易和物流等北外滩支柱产业； 企业规模较小，租赁面积多在 1000M2 以下 全市 北外滩 全市高档商务区内甲级写字楼金目前维持在RMB 240 元 / M2 ? 月 的平均水平。 全市甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、淮海中路、南京西路、人民广场、徐家汇等传统商务区内， 年供应量基本保持在30万M2左右。 北外滩航运服务业聚集度较高，但由于区域内缺乏高品质物业，加上对外交通不便， 目前尚未成为上海的主要商务圈。 北外滩写字楼未来供应 大 连 路 路 平 公 路 名 大 东 路 治 长 东 路 嘴 家 周 路 阳 溧 路 淞 吴 国中世纪广场 金港广场(APP地块) 中美信托大厦 海泰中心一期 弘基休闲广场 汇德丰广场 汉荣国际广场 瑞丰大厦 上海港国际客运中心 13.0 28.5 16.8 8.1 4.1 总计 ( 万M2 ) 4.0 　 汇德丰广场 3.8 　 汉荣国际广场 　 9.0 海泰中心一期 5.2 　 中美信托大厦 　 　 11.0 弘基休闲广场 　 　 4.1 瑞丰大厦 　 5.9 国中世纪广场 　 　 5.8 8.1 国际客运中心 　 13.6 金港广场 2010以后 2010 2009 2008 2007 　 过去2年北外滩区域高档写字楼供应较少，2007和2008年分别为4.1万M2和8.1万M2； 2009年以后市场供应有所放量，2009-2010年2年间新增45.3万M2； 2010年前新增高档写字楼体量为57.5万M2，为现有北外滩高档写字楼面积的2倍，发展势头迅猛。 市场供需 租金走势 市中心土地供应日益稀缺，未来像本项目区域这类有滨江优势的项目更是凤毛麟角。 由于浦东甲级写字楼新增供应大幅增加，有可能拖累全市甲级写字楼租金下滑，但下跌幅度有限。 客户特征 市中心未来主要主导产业还是面向高增值服务业，主要客户来源于此；另外陆家嘴对金融业的吸引，卢湾、黄浦、静安等对于现代服务业的吸引仍因其聚集效应有一定优势 全市未来 区域未来 区域写字楼集聚区仍会继续集中在北外滩的滨江和吴淞路沿线，由于其地理位置和政策的关系，区域对航运业的聚集度未来将更高。随着市中心土地供应的稀缺和本项目区域无可比拟的江景优势，本项目将慢慢缩小与市中心高尚地段的租金差距。 未来区域周边高档写字楼仍然集中分布在吴淞路沿线和滨江沿线； 吴淞路沿线距离稍远，对本项目不构成直接竞争；滨江沿线2010年供应达到高峰，体量约19.5万M2，有一定竞争压力。 预计未来北外滩区域写字楼租金将呈逐年攀升走势，其稀缺江景优势和无法比拟的集聚商务环境，将对区域内支持的航运业起到极大的拉动和提升。 预计未来区域对于航运及其相关产业的新引力将更大，同时对于相关产业的500强企业产生一定的吸引力，前景看好。 北外滩写字楼未来市场预测 消费者调研 — 小结 有搬迁意向的企业略超过总量的一半，占 50.7%； 其主要看中楼宇品质、地段、交通以及是否符合当地的产业定位； 地段所决定的楼宇品质是企业挑选写字楼的重要考量 企业搬迁意愿 写字楼产品偏好 标准型写字楼仍为市场主流产品； 各行业考虑办公楼所需求的面积多在 1500-2500 M2 ，500 强企业倾向于 2000-2500M2 ，航运业巨头多集中在 1500-2000 M2 ； 对室内净高要求基本在 2.7 米以上。 企业对写字楼租买意向 外资倾向于租赁的比例大大高于购买，尤其在金融服务、专业服务和货运代理这3大行业中，租赁的比例分别为 87% 、 83% 和 93% ； 65.7% 的企业租金承受力在 4-8 元/M2 ?天 售价承受力在 3-5 和 2-3