中心广场裙楼商业项目可研报告.doc

[ 布吉中心广场 ]裙楼商业项目  目录  1、   （发展商对返租承诺的确定及新手法 ）  2、   3、   4、   5、   6、   策划说明  在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项 目目前一些综合性因素而成：  1、对于布吉中心广 场，只考虑二、三、四层返 租， 五层自营出 售。 2、布 吉中心 广场 二---四 层裙楼 为天虹 商场或 沃尔 玛经营 百货 类超市。 3、项目返租部分返租的时间定为 15 年。 4、投资分析中的利率按现行银行活期利率 2.25%计。 5、在进行资金预算 时，我们只按营销利润进行核算 而忽略项目 的成本预算。 6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。 一、 发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展 商对返租承诺的 确定及补偿手法）  对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但 结合我司多年的营销经验，其操作应当 说是非常可行的 。 1、返租营销与自售营销的对比分析  A、返租营销方式 首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客 户群是针对投资客户，投资客户是深圳 最多的一类阶级 －中产阶级 ， 他们购铺所看重的是获取投资高回报及 铺位具有可见的升值空间，因 而具有稳定的回报与升值就成为他们闲 余资金的避风港 ，在我们销售 的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位 客户都是冲着 10 年返租每年 8%租金收益而来，对于 8％的租金回报来讲，高于存款利息近 4 倍， 而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种 低， 客户购铺对于他们来说只需支付 40％的首期款，其余的供 铺款 可用 返租租金冲抵，10 年后的商铺 用于出租或转让均有更大收 益， 当然这也是客户对宏观经济执续向好有 信心的表现。 事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只 是返租年限长短不同 ，但让客户能获取稳定租金收益及 保持信 心购铺 已成为共识。 对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极 大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚 动开发 。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有 效 回收后 ，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评 估交易费及业务招待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其 次返租方 式的采 用可减 轻客户 购铺后 由于商场 经营风 险而带 来的不 稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后 生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而 房 地产开发公司因在按揭业务中存在物业 回购责任 ，因而须间接替客户 承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补 供楼款，则供楼压力减轻，相应回 购风险 也随之降低。具体 举例如 下： 例：二层一个总价 50 万元的铺位，发展商提供 5 成 10 年按 揭和 15 年返租，这样客户的投资分析如下：  铺位总价：50 万 首期五成：25 万 10 年月供：2720 元 15 年每月返租 3333 元 说明：返租额大于月供 铺位 10 年按揭总价达： 250000＋326400＝576400 万 15 年返租回收资金 500000*8%*15=600000 元 结论为客户在我们提供的返租方案中 15 年可净赚一个价值 50 万 的铺 位，（且不含物业升值因素 ）此案例为按揭购铺方式， 实际 购铺 只交纳了 25 万首期，对于投资者压力是 比较轻松的。 另外随着布吉客运站的建成， 还有房地 产物业无 穷的增 值潜力 ， 这样显然对投资客户是有明显的刺激的 ，其操作性也是非常强的。 在上一组数据中对客户是具有吸引力的，现在唯一要讨论的是发 展商提供 8％的投资回报的可行性。 现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的 招商洽谈的租金来看 ，基 本上锁定在 40 元／平方米左右，这样按二、三 、四楼平均 40／ 平方 米出租的话，（这里由我方估算，具体按 洽谈而定） 二三四层的总面积为 5100*3=15300m2 每月租金收入为 15300*40=61.2 万 每月 返租 （ 按 80 %销售 率 计） 15300*12000*80%*8%/12=97.92 万 1、 相当于每 年要补 贴（97. 92-61. 2）*12 == 440.64 万元 2、 另外，我们从发展商回笼资金利息来看，如果发展商回笼资 金 1.5 亿元，每年可获取活期银行利息 337.5 万，且一个正 常的企 业如果将资金用于扩大再生产，所