中泰银联衡阳项目发展策划报告-147.ppt

致谢：中泰国际集团银联集团 感谢贵司对我司的信任，于2006年8月中委托我们就衡阳项目做项目发展策划工作。 同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中得到了贵司具体的协助与参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。 经过我司对衡阳市场的深入调研和分析，项目资源条件的深入挖掘，并结合企业资源与战略考虑，报告中确立了具有领先性的发展策略，并明确了可操作性的规划设计指引。 此份最终正式稿，是本项目组核心研究成果暨中期汇报后，与贵司充分探讨，坦诚交换意见后最终修订的策划成果。 项目前期基础调研工作 我们的一切研究必须以现实条件为基础，以共同目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现状条件是我们一切思考底出发点。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 案例选取原则 竞争区域内 片区指标性楼盘 规模类似性 有销售期重叠 客户调查基本情况 项目访谈样本情况 客户调查结论4：项目地段认可度高，对本项目的购买意向强 客户调查结论7：客户注重对小区户外活动的空间和配套设施的舒  适性和参与性 我们在市场上的角色----领导者 项目资源： 区位优势明显 内部生态景观资源 城市中心区台地 项目规模： 城市中心区大规模楼盘 开发目标： 市区最好楼盘，引领衡阳市场 市场竞争： 衡阳整体的中高端竞争市场 企业实力： 中泰国际集团银联集团 产品优势： 衡阳市场上创新、领先产品 项目客户构成细分 引领市场 三四线城市客源特征 本项目要积极挖掘中高端及以上客户需求 主流目标客户生活基本价值图解（置业价值取向） 形象定位 中泰国际·衡阳项目发展策划报告 规划建筑建议篇（精简版） 当地市场的户型状况 当地市场的户型状况： 户型设计建议 结合当地市场产品状况，及项目的产品定位需要，对于项目各户型的主要功能空间的开间尺寸、亮点设计提供以下参考； 户型设计建议 平面设计参考—— 一梯二户： 户型设计建议 平面设计参考——一梯二户： 户型设计建议 平面设计参考——一梯三户 户型设计建议 平面设计参考——一梯三户： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 户型设计建议 平面设计参考——情景洋房： 6层叠加式复式 产品亮点： 整栋的产品档次相似，增强产品的豪华性； 6层的低密度居住户数，体现产品的尊贵性； 6层叠加式复式 产品亮点： 一梯两户错层式设计，营造“一梯一户”的效果。 产品亮点设计 优质入户花园设计：通过大进深的入户花园，令室内景观利用率得以有效提高、提升产品附加值； 产品亮点设计 通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感； 产品亮点设计 产品亮点设计 户型亮点设计 产品亮点设计 提升首层住宅单元的附加值，建议附送入户私家花园和多功能室，从而提升首层单元的产品附加值； 当地市场配套的情况 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 价格动态定位的几个重要考虑因素 如何做？ 项目定位以符合市场为原则； 对政策变化有充分应对措施，依据情况控制节奏； 因素一：市场整体发展情况（市场因素） 按照目前正常发展轨道和国内其他城市经验，未来三年衡阳房地产价格会保持一定的增长幅度，从目前国内整体房地产发展趋势来看，房地产价格短时间