综合体项目投资收益测算分析研究报告.ppt

综合体项目投资收益测算分析 报告框架及分析内容 **集团·**项目·投资收益测算分析 PART1. 项目总收益计算 销售收入计算 租金收入计算 其他收入计算 PART2. 项目成本计算 PART3.项目财务综合分析 土地成本 项目前期费、 建安工程费… 营销管理费 投资估算分析 经济收益分析 现金流量表 静态敏感性分析及投标建议 项目规划指标 总占地 174321 建筑用地 134434 总建筑面积 349528 容积率 2.6 建筑密度 20.73% 绿化率 30% 宗地 　 　 分项 面积(平方米) 个数(个) 宗地一 地上建筑面积 18层酒店式公寓 商业 会所 物业管理用房 公厕 小计 　 地下建筑面积 人防车位 非人防车位 小计 　 宗地二 地上建筑面积 住宅 11层小高层 18层高层 21层高层 小计 　 公建 商业 会所 幼儿园 物业管理用房 　 小计 　 小计 　 地下建筑面积 人防车位 非人防车位 小计 　 项目背景及规划指标 本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表： 贴图 贴图 贴图 房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。 财务报表体系 本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表： 成本核算细表 投资、收益估算表 现金流量表 销售收入计算 各产品现价及价格预测 产品类型 2009 2010 2011 2012 2013 2014 年复合均价 （年均增长幅度）　 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% —— 高层住宅 (元/平方米) a b=a*1.08 c=b*1.07 d=c*1.06 e=d*1.05 f=e*1.05 g=(a+b+c+d+e)/5 （年均增长幅度）　 7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% —— 酒店公寓(元/平方米) 一层商业用房(元/平方米) 二层商业用房(元/平方米) 地下车位(万元/个) （年均增长幅度） 6.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% —— 写字楼(元/平方米) 所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算） 本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表： 租金收入计算（以写字楼租金为例） 本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积） 项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素： 各年预期租金 ＝ 当前平均租金 ×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年 年份 办公楼租金(建筑面积) 小计 2013 2014 2.47 5409300 2015 2.54 8343900 2016 2.62 8606700 2017 2.70 8869500 2018 2.78 9132300 2019 2.86 9395100 2020 2.95 9690750 2021 3.04 9986400 2022 3.132023 3.222024 3.322025 3.422026 3.522027 3.632028 3.742029 3.852030 3.962031 4.082032 4.20合计 201063900 从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。 土地成本 土地成本 费用名称 建筑面积 估算造价指标 估算成本 可售面积 折合销售面积 指标来源、说明 （M2） （建筑面积，元/ M2） （万元） （M2） 单方成本（元/ M2） 土地出让金 349528.00 854.90 29881.00 341962.00 873.81 土地出让金 前期补偿费用 57.22 2000.00 58.49 土地补偿费 土地契税 25.65 896.43 26.21 3%契约 小计 　 937.76 32777.43 　 958.51 　 室外配套\景观施工成本 费用名称 基数 估算造价指标 估算成本 指标来源、说明 （M2） 元/ M2 （万元） 1、室外市政道路工程费 120 道路占用地面积20% 2、室外景观工程费 200 景观占用地面积55% 3、室外水电管线工