论物权法项下的农村宅基地使用权流转.doc

论物权法项下的农村宅基地使用权流转 ?????????????——农村房屋执行前提问题的困惑与憧憬 ? ??? 【论文提要】：农村宅基地是广大农民的最基本生活资料和安身立命之本。农村宅基地使用权不仅是我国特有的一项用益物权，而且是农民所享有的一项基本权利。《物权法》专章规定了宅基地使用权，对于明确宅基地使用权的法律性质，充分实现其使用价值和交换价值，加强对其法律保护具有重要的意义。但形式上的物权化亦即《物权法》的专章规定并未真正解决农村宅基地使用权在现实运作中特别是流转上存在的问题。随着社会主义市场经济的快速发展，我国现行农村宅基地使用权制度尤其是流转上的规定已不合时宜，在一定程度上阻碍了我国市场经济的协调发展和新农村的全面建设，并导致法律之终局及果实的民事强制执行无法在农村房屋中实施的现象出现。上述问题的产生，最根本的原因在于我国现行农村宅基地使用权的流转制度不符合我国社会主义市场经济发展的要求，有悖于物权从归属到利用以及价值化的发展趋势。完善我国农村宅基地使用权流转制度应坚持以市场经济为基础，以物权发展趋势为导向，从构建一个公平合理的法律制度框架，保障农民宅基地使用权益的实现，维护社会秩序的稳定和促进农村经济发展的目的出发进行改革。全文共10145字。 ??? 【关键词】：农村宅基地? 农村宅基地使用权流转? 用益物权? 强制执行 ??? 引??? 言 ??? 马克思说过：“土地是一切生产和一切存在的源泉”。⑴正所谓“有恒产者始有恒心”。土地上的权利是农民诸多权利中最基本的权利，光系到农民的生存问题，是其它权利的基础和前提。农村宅基地关系到亿万农民的安身立命之本，农民住房是构建和谐社会、统筹城乡发展的重要环节。农村宅基地理应受到立法上的高度重视，但我国现阶段关于农村宅基地使用权及流转的法律规范却寥寥可数。在过去相当长时间内，在计划经济和城乡二元结构的影响下，农村宅基地使用权及流转法律规范的严重匮乏和其制度设计上的不合理使得其在实际运行中出现了诸多问题。如宅基地使用权能受到诸多的限制，并导致农村房屋执行难现象的出现，严重危害债权的实现与社会信用的建立；存在着大量违法行为和矛盾纠纷；有关的法律规范主要侧重于行政规范，国家干预迹象普遍。这与构建和谐社会的目标不相适应。 ??? 值得高兴的是，2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）将宅基地使用权专设一章进行了规定，明确了其作为用益物权的法律地位。但《物权法》并没有对宅基地使用权进行详细规定，有关宅基地使用权的取得、行使和转让等具体问题，主要还是适应《土地管理法》等法律和国家有关规定。因而，《物权法》的出台并未真正解决农村宅基地使用权流转在运作中存在的现实问题。 ??? 农村宅基地使用权不仅是我国特有的一项用益物权，而且是农民所享有的一项基本权利。关于农村宅基地使用权的流转等方面的问题还有许多值得探讨的地方，我们有必要从理论上进行系统研究，促进早日构建一个公平合理的宅基地使用权流转的法律制度框架，保障农民宅基地使用权益的实现，并使农村房屋强制执行等一系列相关问题得以解决。 ??? 一、农村宅基地使用权的概念 ??? 宅基地使用权是农民基本生活资料的基础，也是我国特有的一项用益物权。有学者认为宅地基使用权是指公民个人在依法取得国家所有或集体组织所有的宅基地上建造房屋居住的权利⑵；也有学者认为是指自然人在依法取得的国家或集体的宅基地上建造房屋、居住使用的权利。⑶ ??? 我国现行的农村宅基地使用权制度是在《宪法》框架上，由《土地管理法》、《村庄和集镇建设规划条例》等法律规定所组成。虽然法律规范中并未明确宅基地使用权的概念和内容，但宅基地使用权作为一项民事权利，在司法实践受到保护却是不争的事实。⑷1984年8月30日最高人民法院制定的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》对宅基地使用权纠纷的处理规定了指导原则并把宅基地使用权分为国有土地宅基地使用权和集体土地宅基地使用权。 ??? 计划经济时期强调的是国家对经济资源的控制，土地资源因其稀缺性和不可替代性而成为国家关注的焦点，土地不仅表现为公有性而且还表现在使用权的统一无偿分配和不可让与性上。1986年《土地管理法》第38条规定了农村居民住宅用地，第41条规定了城镇非农业户口居民住宅用地。但随着我国商品经济的发展，城市居民宅基地逐步实现了有偿出让制度，城乡居民住宅用地制度有了非常明显的差异，形成了“双轨制”。1998年《土地管理法》中则只有关于农村村民住宅用地问题的规定，这表明自此之后城镇非农业户口不得使用集体所有的土地建住宅，宅基地使用权则是专指农村宅基地使用权，而该使用权人只能是农村村民。⑸2004年新修订的《土地管理法》并没有确认城镇非农户口在农村建房，对集体土地